Schönheitsreparaturen nach Gesetz oder Mietvertrag

Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag

In der weit überwiegenden Mehrzahl der Fälle regelt der schriftliche Mietvertrag, wer die Schönheitsreparaturen ausführen muss und was darunter fällt.

Dem Gesetz nach ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Jedoch kann ihm diese Pflicht im Mietvertrag übertragen werden. Und das ist heutzutage bei weit über 90 Prozent aller Mietverträge der Fall. Mieter müssen Schönheitsreparaturen noch während der Laufzeit des Mietvertrages durchführen, wenn die üblichen Fristen abgelaufen sind und die Wohnung auch tatsächlich renoviert werden muss.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Tapezieren, Weißen oder Anstreichen von Wänden und Decken, das Anstreichen von Heizkörpern, Heizungsrohren und Fußböden, das Streichen von Türen innerhalb der Wohnung, sowie das Anstreichen der Fenster von innen. Auch der Antrich von Wandschränken, das Ausbessern von Löchern, hervorgerufen durch Dübel, Nägel oder Schrauben in den Wänden gehört dazu.

Schönheitsreparaturen bezeihen sich immer auf die Wohnung. Das Treppenhaus oder Hausflur kann nicht Gegenstand von Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter übertragen werden können sein. Auch die Schönheitsreparaturen in Kellerräumen und Abstellräumen muss der Vermieter selbst durchführen.

Da es heutzutage üblich ist, Raufasertapeten zu verwenden, sei abschließend ein Satz hierzu gesagt. Sie dürfen überstrichen werden, für eine Schönheitsreparatur müssen sie nicht erneuert werden. Weist die Raufaser keine Abnutzung auf, darf sie auch mehrfach überstrichen werden. Das gilt auch beim Auszug.

Die Schönheitsreparaturen müssen die üblichen, von Zeit zu Zeit wiederkehrenden Renovierungsarbeiten beinhalten. Sie beziehen sich auf die Mängel, die durch die Abnutzung innerhalb eines normalen Wohnens entstehen und sollen sie beseitigen. Im Einzelnen gehörte das Anstreichen der Decken und Wände, das Tapezieren, das Streichen von Fußböden und Fußleisten, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innenfenster und Innentüren sowie die Innenseite der Außenfenster und Außentüren der Wohnung dazu.

Sieht eine Klausel vor, dass Fenster und Türen gestrichen werden müssen, wird also nicht erwähnt, dass kein Außenanstrich geschuldet ist, so ist die Klausel nichtig und damit die gesamte Schönheitsreparaturenpflicht des Mieters.

Tapeziert werden muss nur insoweit, als bei Einzug tapeziert war und die vorhandene Tapete nicht mehr überstrichen werden kann.

Unwirksam ist eine Klausel, die vom Mieter verlangt, alle von ihm eingebrachten oder übernommenen Tapeten beim Auszug zu beseitigen.

Teppichböden müssen bei Auszug in normal sauberen Zustand übergeben werden. Eine Grundreinigung kann aber im Formularmietvertrag vereinbart werden.

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bezieht sich allein auf die Wohnung, nicht auf Balkone, Keller und außerhalb der Wohnung gelegene Räume.

Bodenbeläge zählen nicht immer zu den Schönheitsreparaturen

Man muss als Mieter das Parkett nicht abschleifen und den Teppich nicht tiefenreinigen lassen. Saubermachen hingegen muss der Mieter wohl. Es besteht aber beispielsweise keine Pflicht, den Teppich zu entfernen, wenn der Mieter ihn in normalem Maße genutzt hat. Liegt eine Beschädigung vor, so ist das anders.

Fußböden müssen nur gestrichen werden, wenn sie bei Einzug gestrichen waren und kein anderer Bodenbelag darüber verlegt war.

Das Abziehen und die Neuversiegelung des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen und kann somit vom Mieter nicht verlangt werden. Gleiches gilt für das Abschleifen oder Versiegeln von Dielenböden, die Neuverlegung von Teppichböden oder die Lackierung von Wandschränken.

Sind im Formularmietvertrag dennoch entsprechende Regeln vorhanden, führen sie zur Nichtigkeit aller Schönheitsreparaturklauseln mit der Folge, dass die Renovierung dem Vermieter obliegt.

Dübellöcher müssen beseitigt werden

Sind die Dübellöcher unauffällig, so müssen sie nicht beseitigt werden. Wenn die Klausel hinsichtlich der Dübellöcher aber wirksam ist, so müssen die Mieter die Dübellöcher entfernen.

Bohrlöcher müssen verschlossen werden, allerdings nicht spurlos beseitigt werden.

Vermieter dürfen die Farbe der Wände beim Auszug bestimmen

Bunte Farben müssen beim Auszug überstrichen werden. Das ist unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Allerdings ist die Festlegung einer ganz bestimmten Farbe durch den Vermieter unzulässig. Der Vermieter kann lediglich die Rückgabe der Wohnung in neutralen Farben verlangen.

Weitere Schäden

Werden im Rahmen der Schönheitsreparaturen weitere Schäden sichtbar, etwa bröckelnder Putz unter der Tapete oder schadhafte Fensterrahmen, so müssen Mieter diese Schäden nur Ausbessern, wenn dies durch geringfügige Arbeiten möglich ist. Größere Schäden muss der Vermieter beseitigen. Den Mieter trifft die Obliegenheit, diese Schäden unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen.

Mieter darf selbst ausführen - kein Fachbetrieb erforderlich

Schönheitsreparaturen darf der Mieter immer selbst ausführen. Klauseln im Mietvertrag, die die Beauftragung eines Fachbetriebes vorsehen, sind unwirksam.

Dennoch müssen die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet u.a., dass etwa bei einem Ansprich die Farben nicht von schlechter Qualität oder gar ungeeignet sein dürfen. Der Anstrich muss glatt ohne Tropfen erfolgen. Fensterrahmen, Lichtschalter usw dürfen nicht mit Farbe in Berührung kommen. Tapeten müssen auf Stoß geklebt werden.

Schönheitsreparaturen müssen also fachgerecht durchgeführt werden, und zwar immer. Sie müssen so sorgfältig erfolgen, wie von einem Fachhandwerker ausgeführt. Somit ist ein deckender, gleichmäßiger Anstrich erforderlich. Tapeten müssen auf Stoß und ohne Blasen geklebt werden. Bei Lackierungen müssen Unebenheiten des Voranstrichs rückstandslos vor dem Anstrich beseitigt werden.

Aus all dem folgt, dass Mieter selbst nur solche Arbeiten durchführen sollten, zu denen sie auch in der Lage sind.