Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen

Hinsichtlich der Frage, wann Schönheitsreparaturen auszuführen sind, erfolgt eine Orientierung am Fristenplan eines Mustermietvertrages, der 1976 vom Bundesjustizministerium veröffentlicht worden war. Danach sind Nassräume (Küche, Bad, Duschen) alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und sonstige Nebenräume alle sieben Jahre renovierungsbedürftig.

Wenn im Mietvertrag diese Fristen formularmäßig verkürzt werden, so müssen die Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ausführen.

Die oben genannten Fristen dienen nur der Orientierung, es sind Regelfristen, wann im Normalfall renoviert werden muss. Bei Ablauf der Fristen muss also nicht automatisch renoviert werden. Es kommt allein darauf an, in welchem Zustand sich die Mieträume befinden.

Sind die Fristen im Mietvertrag als starre Fristen formuliert, so ist die gesamte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Findet man als Mieter somit die Formulierungen "mindestens" oder "spätestens", so weiss man, dass die Klauseln unwirksam und man als Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Gleiches gilt, wenn von "üblichen Fristen" die Rede ist, von "regelmäßig, mindestens in folgenden Zeitabständen" oder wenn Fristangaben ohne jeglichen Zusatz vorhanden sind.

Starre Fristen für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind also unwirksam. Der Vertrag darf (s.o.) zwar Renovierungszeiträume nennen, aber nur als Richtlinie. Entscheiden muss immer der tatsächliche Zustand der Wohung sein, also die tatsächliche Abnutzung durch den Mieter.

Eine Klausel, die den Mieter beim Einzug zu einer Renovierung verpflichtet, ist ebenfalls unwirksam. Ansonsten müssen die Renovierungsfristen angemessen sein. Bei Küche, Bad und Dusche werden drei Jahre als angemessen angesehen, bei den Schlafräumen, den Toiletten und dem Flur alle fünf Jahre. Für sonstige Nebenjahr sind sieben Jahre korrekt. Ist eine solche Frist abgelaufen, so muss immer auf den tatsächlichen Abnutzungszustand abgestellt werden. Ist die Wohnung noch in einem guten Zustand, braucht noch nicht Renoviert werden. Ist die Wohnung vor Ablauf der Frist bereits renovierungsbedürftig, so muss eher mit den Schönheitsreparaturen angefangen werden.
Zulässig ist ein Klausel im Mietvertag, die eine Schönheitsreparatur "je nach Grad der Abnutzung" vorsieht. "Bei Bedarf" oder "sobald als erforderlich" ist nicht ausreichend und unwirksam. Unwirksam ist auch eine Klausel, die eine Endrenovierung beim Auszug vorschreibt, ohne den Renovierungsfristen Rechnung zu tragen.
Unangemessen benachteiligt werden Mieter auch, wenn in einem Mietvertrag Abgeltungsklauseln enthalten sind, etwa derarat, dass nach einem Jahr 20 Prozent, nach zwei Jahren 40 Prozent abgegolten werden müssen, wenn ein Auszug vor Ablauf der Renovierungsfrist erfolgt. Solche Klauseln sind nicht rechtswirksam.
Hat der Mieter während der Mietzeit nicht renoviert, obwohl die Fristen abgelaufen waren, so muss er beim Auszug die Renovierung nachholen.

Wann muss renoviert werden?

Der Zustand der Räume entscheidet also über den Zeitpunkt der Renovierung. Die Regelfristen im Mietvertrag bieten lediglich eine Orientierungshilfe. Nur geringfügige Abnutzungen verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für eine starke Abnutzung an lediglich einer Stelle. Sind die Mieträume so abgenutzt, dass sie sich nicht zur Weitervermietung eignen, muss auf alle Fälle renoviert werden.

Die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung der erforderlichen Renovierungsarbeiten trifft denjenigen, der zur Renovierung verpflichtet ist, wenn aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten ist, dass Schönheitsreparaturen erforderlich sind.

Während der Mietzeit müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, bevor die Substanz der Wohnung durch die Abnutzung gefährdet wird. Dies kann der Vermieter gerichtlich erzwingen. Er kann auch einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen, wenn die Mieter die Renovierung nicht ausführen. Hiervon muss der Vermieter die Renovierung durchführen und anschließend eine Abrechnung erteilen.

Sind die Renovierungsfristen bei Ende des Mietverhältnisses abgelaufen und die Wohnung in einem renovierungsbedürftigem Zustand, müssen die Mieter vor Auszug renovieren.

Wenn ein Vermieter nach Auszug die leer stehende Wohnung sanieren, also umbauen will, die ausziehenden Mieter aber vor Auszug zu einer Renovierung verpflichtet wären, so kann der Viermieter einen Ausgleich in Geld verlangen. Dieser beschränkt sich auf das Material, da eigene Arbeitsleistung kostenlos ist (allenfalls kann sie mit etwa 10 Euro pro Stunde angesetzt werden).