Schönheitsreparaturen

Um Schönheitsreparaturen herrscht oft Streit zwischen Mieter und Vermieter

Ratgeber zu den Schönheitsreparaturen

Oft findet man im Mietvertrag Regelungen zu den Schönheitsreparaturen. Doch wann muss der Mieter diese durchführen? Sind alle Klauseln im Vertrag rechtswirksam?

Nachfolgend ein Überlick zum aktuellen Stand der Rechtsprechung.

Schönheitsreparaturen – wer was wann durchführen muss

Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen tauchen oft Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter auf. In manchen Mietverträgen ist zu lesen, dass Mieter beim Auszug streichen oder das Parkett abschleifen müssen. Aber sind alle Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen auch wirksam?

Grundsatz: Schönheitsreparaturen sind Aufgabe des Vermieters

Grundsätzlich muss der Vermieter Schönheitsreparaturen im Rahmen seiner Mängelbeseitigungspflicht auf eigene Kosten durchführen. Das gilt, wenn der Mietvertrag nichts über Schönheitsreparaturen aussagt.

Schönheitsreparaturen gehören also grundsätzlich zur Instandsetzungspflicht und diese ist Sache des Vermieters. Vermieter können allerdings diese Pflicht auf ihre Mieter übertragen. Hierbei müssen sie aber auf die genaue Formulierung achten. Denn stehen rechtswidrige Klauseln im Mietvertrag, so ist die Vereinbarung nicht wirksam.

Übertragung auf Mieter

In 99 Prozent aller Fälle werden die Schönheitsreparaturen jedoch im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das heißt, er wird verpflichtet, die Reparaturen ausführen zu lassen bzw. selbst auszuführen. Das ist vom Grundsatz her zulässig. Im Einzelfall können solche Klauseln jedoch unzulässig sein. Dann verbleibt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter.

Ausreichend für eine vertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter sind einfache Klauseln wie "Die Schönheitsreparaturen werden auf eigene Kosten vom Mieter getragen."

Welche Arbeiten unter die Schönheitsreparaturen fallen, lesen Sie hier: Umfang der Schönheitsreparaturen.

Ungültig bei renovierungsbedürftiger Wohnung

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, den AGB, bzw. in Formularmietverträgen können Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen werden, wenn die Wohnung den Mietern unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde.

Ausnahme: der Vermieter hat den Mieter angemessen dafür entschädigt, dass er Abnutzungsspuren beseitigt.

Die Wohnung muss nicht frisch renoviert übergeben werden, aber es dürfen nur geringe, nicht ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren vorhanden sein. Die Wohnung muss insgesamt einen renovierten Gesamteindruck hinterlassen. Kleinere Mängel lassen die Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen also nicht unwirksam sein. Wurde allerdings in einzelnen Räumen laienhaft renoviert, so ist die Schönheitsreparatur-Klausel hinfällig.

Angemessener Ausgleich

Hat der Vermieter den Mieter für die fehlende Renovierung bei Einzug angemessen entschädigt, so ist die formularvertraglich vereinbarte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich wirksam.

Eine angemessene Entschädigung kann durch eine Geldzahlung erfolgen. Möglich ist auch, dass vorübergehend eine geringere Miete entrichtet wird. Was angemessen ist, hängt vom Grad der Renovierungsbedürftigkeit ab, also vom Zustand der Mieträume bei Mietbeginn. Nach einer BGH-Entscheidung reichen für eine Vollrenovierung ein bis zwei Anfangsgrundmieten nicht aus. Dass die Wohnung während der Renovierung nur eingeschränkt nutzbar ist sowie der Material- und Arbeitsaufwand muss ausgeglichen werden. (BGH, VIII ZR 185/14). Ansonsten ist die Klausel unwirksam, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen muss. Angemessen ist wahrscheinlich der Erlass von drei Monatsmieten, vorausgesetzt, die mietfreie Zeit entfällt nicht weitgehend auf die Arbeiten.

Dass der gewährte Ausgleich angemessen war, muss der Vermieter in einem Rechtsstreit darlegen und beweisen.

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mieter bei Vertragsbeginn renovieren müssen, ist daraus zu schlussfolgern, dass die Wohnung renovierungsbedürftig war.

Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln aus anderen Gründen

Klauseln zu Schönheitsreparaturen können auch aus anderen Gründen unwirksam sein.

Unzulässige Fristvorgaben

Zur Frage der Unzulässigkeit von Fristvorgaben siehe hier: Fristen für Schönheitsreparaturen.

Unzulässige Vorgabe der Ausführungsart

Klausen, die Mietern vorgeben, wie sie die Schönheitsreparaturen auszuführen haben, sind vielfach unwirksam. Beispielsweise sind Formulierungen die von "üblicher Ausführungsart" oder "bisheriger Ausführungsart" reden, von der ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgewichen werden dürfe. Nichtig sind ebenfalls Klauseln, die vorschreiben, dass durch einen Fachmann renoviert werden muss. Oder auch, dass Schönheitsreparaturen "ausgeführt werden lassen müssen". Hintergrund: Schönheitsreparaturen müssen wohl fachgerecht durchgeführt werden, aber es darf dem Mieter nicht verboten sein, selbst Hand anzulegen.

Farbvorgaben

Vorschriften im Formularmietvertrag hinsichtlich der Farbe des Wand- , Decken- und sonstigen Anstrichs sind nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Rückgabe der Wohnung gelten und einen gewissen Spielraum lassen.

Steht im Formularmietvertrag beispielsweise, dass Schönheitsreparaturen in "neutralen, deckenenden, hellen Farben und Tapeten" auszuführen sind, ist dies unzulässig mit der Folge, dass die gesamte Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen hinfällig ist und die Zuständigkeit wieder beim Vermieter liegt. Das gleiche Ergebnis tritt ein, wenn "Wände und Decken weiß gestrichen" werden müssen.

Abgrenzung zur Schadenbeseitigungspflicht

Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag nichtig, so muss der Mieter die normalen Abnutzungserscheinungen nicht beseitigen. Diese Pflicht obliegt dem Vermieter. Der Mieter muss aber Schäden, die er verschuldet hat, selbst tragen. Diese Schäden können daraus resultieren, dass der Mieter die Wohnung falsch oder übermäßig genutzt hat.

Die Rückgabe der Wohnung, die in neutraler Dekoration zur Verfügung gestellt wurde, darf auch bei fehlender Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht in einem ausgefallen farblichen Zustand zurückgegeben werden. Hält sich ein Mieter nicht daran, schuldet er Schadenersatz.

Endrenovierung oder Auszugsrenovierung

Mieter müssen beim Auszug nicht streichen. Klauseln im Mietvertag, die eine Endrenovierung oder Auszugsrenovierung verlangen, sind immer unwirksam. Mieter müssen beim Auszug nur streichen, wenn die Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam ist.

Feste Zeiten für Schönheitsreparaturen

Mieter müssen Schönheitsreparaturen nicht nach festen Zeiten ausführen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass starre Fristen den Mieter unangemessen benachteiligen. Sätze wie: Mieter müssen die Räume alle fünf Jahre streichen, sind unwirksam. Gültig sin im Mietvertrag nur Formulierungen, die dem Mieter mehr Flexibilität einräumen, also auf den Zustand der Wohnung Rücksicht nehmen. Unrenovierte Wohnunten müssen Mieter beim Auszug nicht renovieren

Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen. Will der Vermieter die Renovierungspflicht jedoch auf den Mieter übertragen, muss er ihm beim Einzug eine ausreichende finanzielle Entschädigung für die unrenovierten Zimmer einräumen. Hat er dies getan, so ist der Mieter beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Voraussetzung ist auch hier, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig ist.

Schadenersatz bei Schönheitsreparaturen

Hat ein Mieter renoviert, weil er fälschlicherweise davon ausgegangen ist, hierzu verpflichtet zu sein, weil er nicht wusste, dass die Schönheitsreparaturklausel nichtig ist, kann er vom Vermieter Wertersatz verlangen. Der Anspruch verjährt sechs Monate nach Ablauf des Mietverhältnisses.

Umgekehrt kann ein Vermieter von Mietern, die während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl sie hierzu verpflichtet sind, keinen Schadenersatz verlangen – jedenfalls nicht während der Mietzeit, wohl aber unter Umständen danach. Fällige Schönheitsreparaturen müssen spätestens beim Auszug nachgeholt werden. Ansprüche auf Schadenersatz wegen fehlender oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen setzten voraus, dass der Vermieter den Mietern konkret mitgeteilt hat, welche Arbeiten zu leisten sind und ihnen hierzu eine angemessene Frist gesetzt hat. Eine Frist von zwei Wochen ist meist angemessen. Erst wenn Mieter diese Frist verstreichen lassen, kann der Vermieter selbst tätig werden und Schadenersatz geltend machen.