Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche

Die Wohnfläche ist der Anknüpfungspunkt für die Nebenkostenabrechnung.

Die Abrechung der Betriebskosten hat grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche zu erfolgen, die der Mieter bewohnt. Zulässig sind jedoch auch andere Abrechnungsmodalitäten. Diese müssen dann aber gesondert benannt werden. Abgerechnet werden kann anstelle der Quadratmeterzahl auch nach der Anzahl der in der Mietwohnung lebenden Personen, nach der Anzahl der Wohnungen im Mietshaus oder nach dem Verbrauch. Auch die Anzahl der Kubikmeter umbauter Raum kann zum Verteilerschlüssel gemacht werden. Verbrauchsabhängige Kosten müssen nach dem Verursacherprinzip umgelegt werden, das bedeutet nach der Anzahl der Personen in der Mietwohnung. Dabei kommt es auf die Anzahl der Personen an, die tatsächlich in der Wohnung leben. Diese Zahl muss der Vermieter von Zeit zu Zeit überprüfen; er darf sich hierzu nicht auf Daten des Mietvertrages, auch nicht des Einwohnermeldeamtes beziehen.

Wird nach der Größe der Wohnfläche abgerechnet, so ist die Wohnfläche, die im Mietvertrag genannt ist, maßgebend. Das gilt auch dann, wenn sie Abweichungen von bis zu 10 Prozent zu der wirklichen Wohnungsgröße enthält. Denn eine solche Abweichung muss der Mieter nach der aktuellen BGH Rechtsprechung tolerieren.

Der Vermieter kann eine im Mietvertrag vereinbarte Abrechnungsart nicht einseitig ändern, es sei denn, er will eine verbrauchsabhängige Berechnung durchführen. Das kann er auch ohne Einwilligung des Mieters. Rückwirkend ist dies aber auch nicht möglich, sondern immer erst für den neuen Abrechnungszeitraum.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten kann im Mietevertag eine Verteilung nach der Wohnfläche oder aber nach dem tatsächlichen Verbrauch vereinbart werden. Verbrauchsabhängige Kosten sind etwa Müllabführ, Wasser oder Abwasser.

Wählt der Vermieter im Vertrag eine Verteilung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung) nach der Anzahl der Personen, so dürfen dadurch keine Unbilligkeiten entstehen. Das wäre etwa der Fall, wenn in einer kleineren Wohnung viele Personen leben, in einer großen aber nur wenige.