Nebenkostenabrechnung

Wenn die Zahlung der Nebenkosten als Vorauszahlung vereinbart worden ist, so muss der Vermieter die Nebenkosten jährlich abrechnen.

Die Nebenkostenabrechnung ist häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch. Deshalb sollte auf die Prüfung der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten einige Sorgfalt verwandt werden. Zum anderen, weil die Nebenkosten inzwischen nicht unerhebliche Summen ausmachen, nämlich im Durchschnitt 30 Prozent der Miete. Will man das genauer wissen, so kann man auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes schauen. Danach sehen die druchschnittlich in Deutschland zu zahlenden Nebenkosten pro Monat in Euro wie folgt aus:

Heizung 0,90
Wasser inklusive Abwasser 0,39
Grundsteuer 0,19
Hauswart 0,19
Warmwasser 0,28
Aufzug 0,11
Müllbeseitigung 0,19
Gebäudereinigung 0,14
Gebäude- und Haftpflichtversicherung 0,12
Gartenpflege 0,09
TV-Antenne/-Kabel 0,11
Allgemeinstrom 0,05
Straßenreinigung 0,05
Schornsteinreinigung 0,04
Sonstiges 0,05
Summe 2,90 

Einer der häufigst Fehler bei der Nebenkostenabrechnung ist eine falsche Aufteilung. So müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei den anderen Nebenkosen hat der Vermieter die Wahl. Er kann nach Wohnfläche, pro Kopf oder nach Verbrauch umlegen. Ist im Mietvertrag nichts geregelt, so hat die Aufteilung nach Quadratmetern Wohnfläche zu erfolgen. Hierbei ist selbstverständlich die Gesamtmietfläche zuberücksichtigen,somit auch leer stehende Wohnungen.

BGH: Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres vorliegen

Nach dem Mietrecht des BGB haben Vermieter ein Jahr (12 Monate) Zeit, die Betriebskosten abzurechnen. Nur in Ausnahmefällen dürfen sie nach Ablauf des Jahres noch Nebenkosten vom Mieter nachfordern. Das ist nur möglich, wenn sie nachweisen, dass sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben. So entschied nun der Bundesgerichtshof am 25.01.2017 unter dem Az. VII ZR 349/15.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter einer Eigentumswohnung erst Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Als Grund für die Verzögerung und späte Abrechnung gab er an, dass die Hausverwaltung zuvor keine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten erstellt habe. Die Wohnungseigentümer beauftragen daraufhin zwar einen neuen Hausverwalter, allerdings erst Mitte 2013.

Der Bundesgerichtshof hielt dies für verspätet. Der Vermieter habe zu wenig getan. Er habe sich nur auf das verlassen, was die Wohnungseigentümergemeinschaft getan habe. Selbst habe er nichts gemacht.

Dem Vermieter hätte aber bereits im Verlauf des Jahres 2010 klar sein müssen, dass die Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde.

Offen bleibt, was genau Vermieter in derartigen Fällen tun müssen. Der Bundesgerichtshof stellte hierzu keine Regeln auf.