Gesetzliche Mietpreisbremse

Übersicht zur Mietpreisbremse

  • Warum Mietpreisbremse?
  • Wo gilt die Mietpreisbremse?
  • Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
  • Ausnahmen
  • Neubau - umfassende Modernisierung
  • Einfache Modernisierung
  • Vergleichsmiete
  • Rechtsverordnungen der Bundesländer
  • Verstoß
  • Rückforderung überhöhter Miete
  • Alte 15 Prozent Regelung
  • Inkrafttreten
  • Maklerprovision
  • Wer bestellt, der bezahlt
  • Immobilienkauf
  • Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse
  • Die gesetzliche Mietpreisbremse schützt Mieter seit dem 1. Juni 2015 besser vor überteuerten Mietverträgen und aufgezwungenen Maklerkosten. Das Gesetz sieht vor, das Mieten bei der Wiedervermietung nur noch bis maximal 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten steigen dürfen. Alle fünf Jahre legt die Bundesregierung fest, in welchen Regionen diese Mietpreisbremse greifen soll.

    Warum eine Mietpreisbremse?

    Eine Mietpreisbremse ist erforderlich, weil Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben müssen.
    In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Ballungsgebieten und attraktiven Mittelstädten und Uni-Städten zum Teil maßlos gestiegen. Beispiele: Der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Preisen bei Wiedervermietungen liegt in Münster bei 30 Prozent, in Hamburg und München bei 25 Prozent und in Berlin bei 19 Prozent. Bezahlbare Wohnungen gibt es dort nicht mehr im ausreichenden Maß.

    Exzessive Mietsteigerungen in boomenden Wohnungsmärkten sollen mit der Mietpreisbremse unterbunden werden. In solchen angespannten Märkten liegen mehr als 4,2 Millionen der insgesamt 21 Millionen Mietwohnungen. Probleme mit bezahlbarem Wohnen gibt es in begehrten Vierteln vieler Ballungsräume. Bei neuen Verträgen liegen Mieten dort teils mehr als 30 Prozent über bestehenden Mieten.

    Nicht gelten soll die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung ganz neuer und umfassend modernisierter Wohnungen.

    Nach der Neuregelung müssen Neumieter auch nicht mehr quasi automatisch den Makler bezahlen. Künftig gilt die Devise: "Wer bestellt, bezahlt." Vereinbarungen, mit denen Vermieter diese Maklerkosten auf den Mieter abwälzen, sind dann unzulässig. Wenn Makler gegen diese schärferen Regeln verstoßen, drohen ihnen Bußgelder.

    Mieter können künftig auch Auskunft vom Vermieter verlangen, wie ihre Miete zustande kommt.

    Das Bundesjustizministerium hat errechnet, dass etwa 854 Millionen Euro pro Jahr an sonst drohenden überhöhten Mietzahlungen erspart bleiben: Mietanhebungen werden geringer ausfallen und Mieter müssen in vielen Fällen keine Maklergebühr mehr Zahlen. Vermietern werden Einnahmen in Höhe von etwa 283 Millionen Euro entgehen.

    Wo wird die Mietpreisbremse installiert werden?

    In kleineren Gemeinden ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt meist entspannt. Bezahlbare Wohnungen sind hingegen knapp in vielen Metropolen und Universitätsstädten.

    Nach Berechnungen des Mieterbundes lagen neu geforderte Mieten etwa in Regensburg um 34 Prozent und in München um 20 Prozent über bestehenden Mieten. Besonders Einkommensschwache und Familien mit Kindern sind benachteiligt.

    Die Mietpreisbremse soll also in Gegenden mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" wirken. Diese Gebiete sollen die Länder in eigenständig festlegen dürfen. Die Länder sind nah dran, können die Entwicklung gut einschätzen und flexibel auf Veränderungen auf dem Immobilienmarkt reagieren.

    Die Entwicklung der Mieten verläuft im Bundesgebiet sehr unterschiedlich. So finden sich auch Großstädte mit entspanntem Wohnungsmarkt, weil die Bevölkerung dort zurückgeht; zugleich aber auch kleinere und mittlere Städte, wo die Wiedervermietungsmieten drastisch steigen.

    Das Gesetz zur Mietpreisbremse regelt die Voraussetzungen für die Festlegung dieser Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Es gibt 4 Indikatoren.

    Ein Bundesland kann mehrere Rechtsverordnungen erlassen oder in einer Rechtsverordnung mehrere Gebiete mit jeweils unterschiedlichen Zeiträumen bestimmen. Ein Gebiet darf aber nur für maximal 5 Jahre zu einem "angespannten Wohnungsmarkt" erklärt werden. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung ist, dass die Landesregierung darlegt,
    - auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und
    - darüber hinaus erklärt, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

    Wie funktioniert die neue Mietpreisbremse?

    Es wird ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern geschaffen. Wer Geld investiert, soll damit weiterhin auch Geld verdienen können. Aber: Wohnungen sind keine reine Ware, sie sind das Zuhause von Menschen. Da geht es nicht einzig und allein um Profitmaximierung. Wohneigentum verpflichtet.

    In Regionen mit schwieriger Wohnungssituation sollen Mieten deshalb künftig nicht mehr willkürlich angehoben werden können, wenn Mieter ausziehen und neue Mieter einziehen. Die neue Miete darf maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Das ortsübliche Niveau ergibt sich aus dem Mietspiegel.

    Die Regelungen zur Mietpreisbremse sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.

    Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung auszuweisen.

    Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

    Um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen, sollen aber nicht nur die Mieten begrenzt werden, sondern auch Investitionen in den Neubau gefördert werden. Um die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau zu erhalten, werden Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Neben dem Investitionsanreiz wird so auch Planungssicherheit geschaffen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist zudem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

    Es wird zudem einen Bestandsschutz für Vermieter geben. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Vermieter werden nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

    Wenn eine neu gebaute Wohnung zum ersten Mal vermietet wird oder wenn nach einer umfassenden Renovierung ein neuer Mieter einzieht, gilt die Mietpreisbremse nicht. Investoren und Eigentümer sollen nicht abgeschreckt werden, Geld in den Wohnungsbau und die Sanierung zu stecken. Zudem sollen Eigentümer auch immer mindestens den Preis verlangen können, den schon der Vormieter gezahlt hat, auch wenn dieser höher liegt als nach den neuen Regeln der Mietpreisbremse zulässig ist. Vermieter werden also durch das Gesetz nicht gezwungen, die Miete zu senken.

    Stichwort Ausnahmen: Wie genau werden "Neubau" und "umfassende Modernisierung" definiert?

    Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals genutzt und vermietet wird.

    Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

    Finden auch weniger aufwändige Modernisierungen Berücksichtigung?

    Ja, auch weniger aufwändige Modernisierungen können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis, vgl. §559 Abs. 1 bis 3 BGB. Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Denn es ist sinnvoll, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist, und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt. Deshalb soll dies bei der Kalkulation der Miete auch honoriert werden.

    Wie erfährt man, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist?

    Maßstab ist der örtliche Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. Dabei bilden qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind, genauso wie einfache Mietspiegel die Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung.

    Wo es keinen Mietspiegel gibt, können Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete herangezogen werden.

    In dem Fall, dass für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebliche Tatsachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Vermieter über diese Tatsachen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können. Das gilt besonders für die Höhe der Vormiete.

    Wie lange können die Bundesländer von der Möglichkeit, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen, Gebrauch machen?

    Die Ermächtigungsgrundlage für die Länder zur Mietpreisbremse ist auf fünf Jahre begrenzt.

    Die Länder können ab Inkrafttreten des Gesetzes bis einschließlich zum 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird.

    Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam.

    Welche Konsequenzen hat ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

    Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Nach den allgemeinen Vertragsregeln liegt es beim Mieter über seine Rechte zu wachen und diese wahrzunehmen. In Zweifelsfällen sollte er sich rechtlich beraten lassen.

    Neben den privatrechtlichen Vorschriften gibt es auch eine Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz § 5, die für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorsieht. Zudem sieht§ 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs den so genannten "Mietwucher". Danach wird mit Geldstrafe oder mit Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen.

    Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

    Ja, der Mieter kann Miete, die aufgrund der Mietpreisbremse vom Vermieter nicht hätte verlangt werden dürfen, zurückfordern. Er muss allerdings einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse nachweisen.

    Es gibt doch auch heute schon eine 15 Prozent Bremse. Wozu jetzt noch eine Regelung?

    Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die so genannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt jedoch lediglich für bestehende Mietverträge, nicht beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Sie regelt zudem allein, in welchem Tempo eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung ist das irrelevant.

    Wann tritt das Gesetz in Kraft?

    Es ist vorgesehen, dass die Mietpreisbremse und die Änderungen im Maklerrecht in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Konkret wirksam werden die Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs allerdings erst dann, wenn die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen haben.

    Was ändert sich bei Maklern?

    In vielen Fällen geben Vermieter die Kosten für den Makler an die Neu-Mieter weiter. Wer sich als Mieter weigert die Makler-Courtage zu tragen, der scheidet aus dem Bewerberkreis aus. Aus diesem Grund wird das Prinzip "Wer bestellt, bezahlt" im Gesetz verankert. Ein Makler darf sich dann von Wohnungssuchenden kein Entgelt versprechen lassen, es fordern oder annehmen. Der Mieter ist nur dann zur Zahlung einer Maklercourtage verpflichtet, wenn er selbst schriftlich den Auftrag gegeben hat und durch die Maklertätigkeit tatsächlich eine Wohnung gefunden hat.

    Durch die Preisbremse soll erschwert werden, dass der Vermieter Maklerentgelte auf die Miete aufschlägt.

    Im Maklerrecht wird das Prinzip: "Wer bestellt, der bezahlt" somit gesetzlich festgeschrieben. Dadurch soll gesichert sein, dass derjenige die Maklergebühren zahlt, der den Makler beauftragt hat bzw. in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. Das ist in der Regel der Vermieter. Eine von dieser Neuregelung abweichende vertragliche Vereinbarung ist unwirksam.

    Wie funktioniert das Prinzip "Wer bestellt, der bezahlt" bei der Wohnungssuche unter Einschaltung von Maklern?

    Oft werden in Ballungsgebieten, in denen Mietwohnungen knapp sind, freie Mietobjekte nur noch über Wohnungsmakler angeboten. Wohnungssuchende haben dann keine realistische Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das allgemein geltende Prinzip "Wer bestellt, der bezahlt" soll künftig sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Normalerweise ist das der Vermieter. Eine von dem Bestellungsprinzip abweichende Vereinbarung ist zukünftig unwirksam.

    Gilt dieses "Bestellerprinzip" auch bei Immobilienkäufen?

    Das Bestellerprinzip ist nur für Immobilienvermietungen vorgesehen. Dort ist das Problem drängender, weil das Grundbedürfnis nach einer Wohnung betroffen ist. Zudem ist der Mieter gegenüber dem Vermieter im Normalfall in einer schwächeren Position als der Wohnungskäufer gegenüber dem -verkäufer. Häufig findet man ohne die Bereitschaft, an den vom Vermieter beauftragten Makler eine Provision zu zahlen, gar keine Wohnung.

    Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse

    Der Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ist im November 2014 im Bundestag und im Bundesrat beraten worden. Nach dem bisherigen Verlauf stellt sich der Gesetzentwurf wie nachfolgend beschrieben dar (Quelle für den Gesetzentwurf und die vorgesehene Begründung: Bt-Ds 18/3121):

    Den wesentlichen Inhalt des Gesetzentwurfs wird in dem Entwurf wie folgt beschrieben:

    "Die Miethöhe, die bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verlangt werden kann, wird nach § 556d Absatz 1 BGB-E auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Darüber hinausgehende abweichende Mietpreisabreden sind nach § 556g Absatz 1 Satz 2 BGB-E unwirksam. Diese Begrenzung verringert für den Vermieter die Möglichkeit, allein aufgrund der zeitweise angespannten Marktlage ein Entgelt zu verlangen, das weit über den in den letzten vier Jahren vereinbarten Entgelten bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen im vermieteten Wohnungsbestand liegt. Denn auf diesen Mieten beruht die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB). Es obliegt nach § 556d Absatz 2 BGB -E den insoweit sachnäheren Ländern, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten unter Berücksichtigung der in der genannten Vorschrift näher aufgeführten Kriterien durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Durch die zeitliche Begrenzung auf höchstens fünf Jahre und den begrenzten Zeitraum, innerhalb dessen entsprechende Verordnungen erlassen werden und in Kraft treten müssen, wird sichergestellt, dass die Mietpreisbegrenzung als vorübergehende Maßnahme verwendet wird.

    Ziel ist die Abwehr sozialpolitischer Nachteile, die eintreten können, während wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine ausreichende Wirkung entfalten können.

    Damit haben auch weniger leistungsfähige Mietinteressenten eine Chance, eine für sie noch finanzierbare Wohnung zu finden. Bei nicht regulierten Wiedervermietungsmieten würden ansonsten von vornherein nur noch zahlungskräftige Mieterhaushalte in den Bewerberkreis gelangen. Die Regelung vermindert zugleich den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sind.

    Die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa nach einer Modernisierung gemäß § 559 BGB, sind weiterhin möglich. Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind zulässig, sobald deren Höhe die vereinbarte Miete übersteigt und die sonstigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB vorliegen.

    Eine notwendige Ausnahme ergibt sich nach § 557a Absatz 4 BGB-E für die Staffelmiete, um eine Umgehung der Mietbegrenzung durch Staffelmietverträge zu unterbinden: Jede vereinbarte Staffel ist im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe daraufhin zu überprüfen, ob sie nach § 556d Absatz 1 BGB-E wirksam ist.

    Aus Gründen des Bestandsschutzes soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556e Absatz 1 BGB-E jedenfalls die Miete auch im folgenden Mietverhältnis verlangen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hatte.

    Die Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gelten nach § 556f BGB-E nicht für die Vermietung von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden; sie gelten ebenfalls nicht für die erste Wiedervermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Zudem werden auch Modernisierungen, die nicht zu einer umfassenden Modernisierung führen, nach § 556e Absatz 2 BGB-E berücksichtigt:

    Entsprechend einer Modernisierung im vermieteten Bestand berechtigen sie zu einer Überschreitung der Mietpreisbegrenzung in Höhe eines Betrags, der einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) entspricht.

    Dies ist schon deshalb zweckgemäß, weil insbesondere "Zwischenmodernisierungen" nach Ende des vorangegangenen Mietverhältnisses und vor Wiedervermietung im allseitigen Interesse liegen.

    Schließlich bestimmt § 556g Absatz 2 BGB-E, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur zurückverlangen kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB-E gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Der Vermieter ist nach § 556g Absatz 3 BGB-E verpflichtet, Auskunft über Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich, für den Mieter aber nicht zugänglich sind, über die der Vermieter aber unschwer Auskunft geben kann. Diese Regelungen reagieren auf praktische Schwierigkeiten, die zulässige Miete korrekt zu bestimmen."

    Hier nun der Entwurf und die Begründung im Detail (Quelle: Bt-Ds 18/3121):

    § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

    (1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

    (2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über
    1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
    2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
    3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

    (3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.

    Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers zu Nummer 3 Unterkapitel 1a:

    "Das neu in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte Unterkapitel 1a enthält Bestimmungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Es ergänzt insoweit Unterkapitel 1, das allgemeine Regelungen zu Vereinbarungen über die Miete bei Vertragsschluss enthält. Im danach folgenden Unterkapitel 2 sind vor allem Regelungen über Veränderungen der Miethöhe nach Vertragsschluss enthalten. Deshalb bieten sich die neu einzufügenden §§ 556d ff. BGB-E als Standort an.

    Wegen des Regelungszusammenhangs sind die entsprechenden Maßgaben für die Staffel- und die Indexmiete im Kontext der jeweiligen Sonderbestimmungen geregelt, also in den §§ 557a, 557b BGB."

    § 556d BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

    (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

    (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
    1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
    2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
    3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
    4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
    Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers zu § 556d BGB

    "Zu Absatz 1

    Der neue § 556d Absatz 1 BGB-E führt eine Mietpreisbegrenzung beim Abschluss von Wohnraummietverträgen ein. Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse, nicht aber andere Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also insbesondere nicht gewerbliche Mietverhältnisse (§ 578 Absatz 2 BGB). Allerdings wird die Regelung auf bestimmte Gebiete begrenzt: Voraussetzung ist, dass der Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Ermächtigung der Landesregierungen zur Ausweisung dieser Gebiete durch Rechtsverordnung findet sich in Absatz 2. Die ebenfalls dort aufgeführten Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarktes sind allgemein im Rahmen des Verordnungserlasses zu prüfen. Ihnen kommt im Kontext des Absatzes 1 keine darüber hinausgehende Bedeutung zu. Der typische Anwendungsfall der Regelung ist die Wiedervermietung einer Wohnung in einem Bestandsgebäude. Die Bestimmung ist jedoch beispielsweise auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer anwendbar.

    Die Rechtsfolge der Vorschrift ist, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für die jeweilige Wohnung höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Dabei ist Bezugspunkt die ortsübliche Vergleichsmiete für das konkrete Mietobjekt (§ 558 Absatz 2 BGB). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann häufig ein Mietspiegel herangezogen werden. In zeitlicher Hinsicht maßgeblich ist der Beginn des Mietverhältnisses, der in der Praxis meist kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB), sind für die Anwendung des § 556d BGB-E also unerheblich.

    Wird eine Miete vereinbart, die über die nach Absatz 1 zulässige Höhe hinausgeht, so ist die Vereinbarung nach § 556g Absatz 1 Satz 1 und 2 BGB-E insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Die Wirksamkeit des Mietvertrags im Übrigen bleibt unberührt. Geschuldet ist dann also nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent.

    Zu Absatz 2

    Absatz 2 enthält in Satz 1 die Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Dabei ist die Dauer der jeweiligen Rechtsverordnung auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Nach Ablauf dieser Frist kommt eine erneute Ausweisung oder Verlängerung nicht mehr in Betracht.

    Satz 2 bestimmt, was unter Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu verstehen ist. Der Tatbestand ist den bestehenden Regelungen des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB bzw. des § 577a Absatz 2 BGB nachgebildet.

    Die Regelung trägt dem Bestimmtheitserfordernis ausreichend Rechnung (zu einer vergleichbaren Regelung bezogen auf die Zweckentfremdung von Wohnraum vgl. BVerfGE 38, 348, 357 ff.).

    Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete nach Maßgabe dieses Unterkapitels erfordert eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung: Dies ist nötig, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Artikel 14 GG) Rechnung zu tragen (siehe hierzu auch die Ausführungen im Allgemeinen Teil der Begründung). Angesichts der Heterogenität der lokalen Mietwohnungsmärkte bleibt es den insoweit sachnäheren Bundesländern überlassen, die jeweiligen Gebiete mit Geltung der Mietpreisbegrenzung festzulegen.

    Zur Prüfung der Frage, ob die Ausweisung eines Gebietes als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erforderlich ist, sollte eine tatsächliche statistische Erhebung stattfinden, es sei denn, zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung. Auch ist besonderes Augenmerk auf die plausible Abgrenzung der ausgewiesenen Gebiete zu richten. In Satz 3 sind Indikatoren aufgeführt, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Hierbei können Nachfragekriterien (insbesondere Bevölkerungswachstum, Nummer 3), Angebotskriterien (insbesondere Leerstandsquote, Nummer 4) oder Rückschlüsse aus der bestehenden Marktlage (Mietentwicklung oder Mietbelastung, Nummer 1 und 2) beachtlich sein. Ob im Einzelfall einer oder mehrere dieser Indikatoren ausreichen oder trotz Vorliegens solcher Indikatoren eine Anspannung zu verneinen ist, kann sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheit ergeben. Aus diesem Grund wird von starren Vorgaben abgesehen. Zudem können auch andere als die genannten Kriterien im Einzelfall aussagekräftig sein, wie zum Beispiel das Mietniveau in dem betroffenen Gebiet. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aussagekräftiges Datenmaterial nicht für jedes in Frage kommende Gebiet in Bezug auf alle genannten Indikatoren zur Verfügung stehen dürfte. Ein Zwang, zu allen Indikatoren Erhebungen anzustellen, ist mit der Aufzählung in Satz 3 daher nicht verbunden.

    Bei der Entscheidung, ob eine Gemeinde oder ein Teil der Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, sollte auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. In der Praxis wird auf angespannten Wohnungsmärkten auch nach Inkrafttreten der Regelung der Vermieter im Angebot der Wohnung die zu vereinbarende Miete vorgeben. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, so hat er Schwierigkeiten, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten entstehen dann Probleme, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. Hilfestellungen können in diesen Fällen Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete bieten.

    Die aufgeführten praktischen Probleme sollten bei der Abwägung, ob solche Gebiete auszuweisen sind, berücksichtigt werden. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen.

    Zudem sollte die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Beseitigung des Wohnungsmangels in den betroffenen Gebieten geprüft und in die Abwägung einbezogen werden, ob eine entsprechende Verordnung erlassen wird. Dies kann dann entbehrlich sein, wenn bereits konkrete Maßnahmen ergriffen worden sind, um der Anspannung der betroffenen Wohnungsmärkte zu begegnen.

    Satz 4 enthält eine Befristung der Ermächtigung bis zum 31. Dezember 2020. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen entsprechende Rechtsverordnungen verkündet und in Kraft getreten sein. Nach diesem Zeitpunkt können die Länder den Geltungszeitraum dann noch geltender Rechtsverordnungen (gegebenenfalls in Bezug auf einzelne Gebiete) verkürzen, aber nicht mehr verlängern. Ebenfalls ausgeschlossen ist es dann, die Rechtsverordnung auf weitere Gebiete zu erstrecken.

    Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt wurden und welche Begleitmaßnahmen geplant sind, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Maßnahmen, die bereits vor dem Inkrafttreten entsprechender Rechtsverordnungen eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten, können hierbei berücksichtigt werden."

    § 556e BGB: Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

    (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

    (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers zu § 556e BGB-E

    "Die Vorschrift enthält Bestimmungen für zwei praktisch bedeutsame Fallkonstellationen: Sie regelt zum einen den Bestandsschutz zugunsten des Vermieters, wenn im bisherigen Mietverhältnis eine § 556d BGB-E übersteigende Miete vereinbart war. Diese Vormiete kann dann rechtswirksam als zulässige Miete auch im nachfolgenden Mietverhältnis vereinbart werden. Zum anderen regelt die Vorschrift die Frage, wie sich Modernisierungen vor Wiedervermietung auf die Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB-E auswirken: Sie berechtigen wie bei Durchführung in einem Bestandsmietverhältnis zur Vereinbarung einer erhöhten Miete bei Mietbeginn.

    Zu Absatz 1

    Absatz 1 Satz 1 enthält eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) die nach § 556d BGB-E zulässige Miete übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken, denn Zweck der neu eingefügten Vorschriften ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei Wiedervermietung. Rechtsfolge der Regelung in Absatz 1 ist, dass die Vertragsparteien eine Miete in Höhe der Vormiete als Obergrenze wirksam vereinbaren können.

    Bedeutsam ist die Vorschrift insbesondere für die Anschlussvermietung von Wohnungen, die neu erbaut, aber vor dem in § 556f Satz 1 BGB-E genannten Stichtag bereits vermietet worden sind. Kündigt der Mieter nach Erstbezug einer solchen Neubauwohnung, vielleicht bereits nach wenigen Monaten, so gewährleistet die Regelung in Absatz 1 Satz 1 die erforderliche Investitionssicherheit für den Vermieter: Er kann so weiterhin die bei der Erstvermietung erzielte Miete verlangen, auch wenn diese den Betrag von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.

    Bereits aus dem Wortlaut ergibt sich, dass nur eine Vormiete beachtlich ist, die zuletzt geschuldet war. Die Formulierung verdeutlicht zum einen, dass die Vormiete ihrerseits wirksam vereinbart worden sein muss. Ist die Vormiete selbst daher bereits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB-E gebildet worden, fällt sie nicht unter den Bestandsschutz. Zum anderen stellt sie sicher, dass auch bereits geschuldete Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gemäß §§ 559 Absatz 1, 559b BGB unter den Bestandsschutz fallen, da solche Mieterhöhungen nicht vereinbart werden müssen, sondern allein aufgrund des wirksamen Erhöhungsverlangens des Vermieters geschuldet werden (§ 559b BGB).

    Dem Zweck der Regelung entsprechend sollen Mietminderungen bei der Bemessung der Vormiete nicht in Abzug gebracht werden, was in Absatz 1 Satz 2 Alternative 1 klargestellt wird. Entsprechendes gilt für individuelle Einwendungen und Einreden wie Aufrechnungen und Zurückbehaltungsrechte, ohne dass es insoweit einer gesetzlichen Klarstellung bedarf.

    Absatz 1 Satz 2 Alternative 2 enthält eine Sondervorschrift, die eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden soll. Ohne diese Vorschrift wäre es etwa dem Vermieter und dem Vormieter möglich, bei absehbarem Ende des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung zu vereinbaren, die vor allem den Nachmieter belasten würde. Dies ist vor allem dann denkbar, wenn der Vermieter dem Vormieter dafür andere Vorteile verspricht, wie etwa den Verzicht auf vom Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen. Eine solche Vereinbarung zum wirtschaftlichen Nachteil des nachfolgenden Mieters soll unterbunden werden. Der pauschalierte Ausschluss von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses erfasst einen Zeitraum, in dem typischerweise solche Sachverhalte erwartet werden können: Er ist etwas länger als die längste ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter (ca. neun Monate gemäß § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB). Ältere vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen bleiben also für die Vormiete beachtlich. Unerheblich ist aber, ob eine solche Vereinbarung vor oder nach Inkrafttreten einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB-E getroffen worden ist. Schließlich ist im Fall sachlich gerechtfertigter Mieterhöhungsvereinbarungen, insbesondere aufgrund von Modernisierungen, der Vermieter nicht gehindert, eine erhöhte Miete nach Maßgabe des § 556e Absatz 2 zu verlangen und damit ausreichend geschützt.

    Weitergehende Ausnahmen sieht die Vorschrift nicht vor, insbesondere nicht für kurzfristige Mietverhältnisse, die kurz vor Inkrafttreten einer Rechtsverordnung einer Landesregierung nach § 556d Absatz 2 BGB-E abgeschlossen wurden und deshalb grundsätzlich als Vormietvereinbarungen beachtlich sind. Im Einzelfall kann es sich zwar um Scheingeschäfte (§ 117 BGB) oder Umgehungsgeschäfte (§ 242 BGB) handeln, um so den Bestandsschutz nach Absatz 1 zu begründen. Ein genereller Ausschluss ihrer Beachtung ist allerdings nicht gerechtfertigt, weil eine kurze Laufzeit der Vormiete unterschiedlichsten, auch legitimen Gründen, geschuldet sein kann.

    Zu Absatz 2

    Absatz 2 enthält Bestimmungen für den Fall, dass der Vermieter vor Vertragsschluss Modernisierungen vorgenommen hat, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete niedergeschlagen haben: Die Vertragsparteien können dann eine höhere Miete wirksam vereinbaren, als dies nach der alternativ ebenfalls möglichen Berechnung nach § 556d BGB-E zulässig wäre. Zwar wird eine vor Vertragsschluss erfolgte Modernisierung unter Umständen bereits dadurch berücksichtigt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB für das modernisierte Objekt erhöht. Dieser Vorteil fällt jedoch meist geringer aus als eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB. Zudem gibt es Verbesserungen der Mietsache, die sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unmittelbar niederschlagen.

    Die Vorschrift trägt insbesondere der Tatsache Rechnung, dass Modernisierungen zwischen Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses und Abschluss eines neuen Mietverhältnisses wohnungswirtschaftlich erwünscht sind: Der Vermieter hat Baufreiheit und weder der bisherige Mieter noch der neue Mieter wird in der Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt. Ohne die in Absatz 2 enthaltene Sonderregelung wäre es für den Vermieter wirtschaftlicher, zunächst die Wohnung im bisherigen Zustand zu vermieten, sodann aber, gegebenenfalls unmittelbar nach Vertragsschluss, Modernisierungsmaßnahmen mit anschließender Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB durchzuführen. Dies wäre ein Fehlanreiz, der mit der Vorschrift vermieden wird. Hinzu kommt, dass auch ein Vermieter, der im vorangegangenen Mietverhältnis modernisiert hat, Vertrauensschutz genießen sollte: Denn es ist keine Seltenheit, dass ein Mieter während oder kurz nach der Bauphase, jedoch noch vor Durchführung der Mieterhöhung nach Modernisierung das Mietverhältnis kündigt. Die dem Vermieter zustehende Mieterhöhung nach Modernisierung würde sich ohne die Vorschrift in der Bestandsschutz vermittelnden Vormiete nach Absatz 1 nicht mehr niederschlagen.

    Deshalb wird der Vermieter nach Absatz 2 wirtschaftlich weitgehend so gestellt, als würde er die Modernisierung und die nachfolgende Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis vornehmen, auch wenn er sie tatsächlich bereits vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Die nach § 556d Absatz 1 BGB -E zulässige Miete erhöht sich daher um den Betrag, der sich nach den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen in einem Bestandsmietverhältnis ergäbe. Einer wirtschaftlichen Härtefallabwägung bedarf es in diesem Fall nicht, da der neue Mietinteressent die verlangte (erhöhte) Miete kennt und somit vorab entscheiden kann, ob er in der Lage ist, die Kosten der Mietwohnung aufzubringen. Ein Verweis auf die Härteklausel in § 559 Absatz 4 und 5 BGB ist daher nicht erforderlich.

    Damit es allerdings nicht zu einer ungerechtfertigten mehrfachen Berücksichtigung der Modernisierung kommt, ist bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn der noch nicht modernisierte Zustand der Wohnung maßgeblich – und nicht die Einordnung nach dem tatsächlichen, bereits modernisierten Zustand. Zudem sind nur Modernisierungen zu berücksichtigen, die während der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. Dieser Zeitraum umfasst in angemessener Weise die Fälle, in denen ein Vermieter zwar Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache durchgeführt hat, diese sich aber in der Vormiete noch nicht oder nicht in vollem Umfang in der Miete niedergeschlagen haben.

    Nicht in dieser Vorschrift, sondern in § 556f Satz 2 BGB-E findet sich eine Bereichsausnahme für umfassende Modernisierungen.

    Liegen sowohl die Tatbestände des Absatzes 1 als auch des Absatzes 2 vor, so kann eine Miete nach der für den Vermieter günstigeren Vorschrift verlangt werden. Unzulässig ist eine Kombination, also etwa die Berufung auf eine Vormiete, welche die zulässige Miete übersteigt, und zusätzlich die Geltendmachung eines Erhöhungsbetrages wegen Modernisierung."

    § 556f BGB: Ausnahmen

    § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers zu § 556f BGB-E

    "§ 556f BGB-E nimmt sowohl nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Wohnungen als auch die erste Wiedervermietung umfassend modernisierter Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung aus.

    Zu Satz 1

    Satz 1 stellt sicher, dass der Wohnungsneubau durch die neu geschaffene Dämpfung der Mieten bei Mietbeginn nicht behindert wird. § 556e BGB-E ist auf diese Fälle ohnehin nicht anwendbar, weil eine Vorvermietung oder Modernisierung in solchen Fällen nicht denkbar ist.

    Der Gesetzentwurf knüpft bei den Voraussetzungen für die Ausnahme an den Zeitpunkt der ersten Vermietung an, bei anderweitiger Nutzung an den Zeitpunkt des Nutzungsbeginns. Von einer ebenfalls denkbaren Anknüpfung an den Zeitpunkt des Baubeginns oder an den Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnung wurde abgesehen.

    Beide Zeitpunkte wären tatsächlich und rechtlich nicht einfach feststellbar. Demgegenüber erscheint die Anknüpfung an den Zeitpunkt der Vermietung einfacher, zuverlässiger und damit weniger streitanfällig. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um die erste Vermietung nach der Errichtung der Wohnung handelt und dass die Wohnung bis zum Stichtag nicht anderweitig genutzt wurde. Die Ausnahme erfasst damit im Wesentlichen Neubauten. Die im Referentenentwurf vorgesehene Ausnahme lediglich für die Erstvermietung neu errichteter Wohnungen geht in dieser Regelung auf. Die Regelung erfasst auch solche Neubauten, die zum Stichtag bereits fertiggestellt waren, aber noch nicht vermietet oder einer anderweitigen Nutzung zugeführt worden sind. Allenfalls in zu vernachlässigenden wenigen Einzelfällen dürften diese Voraussetzungen auch bei älteren Wohnungen vorliegen.

    Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung gibt der Bauwirtschaft bzw. Bauherren von Mietwohnungen vollumfängliche Investitionssicherheit. Der 1. Oktober 2014 wurde als Datum gewählt, um einerseits nur die Wohnungen zu erfassen, bei denen die Erstvermietung und Erstnutzung bisher noch nicht erfolgt ist. Vermieter von bereits vermieteten Neubauwohnungen werden dadurch ausreichend geschützt, dass sie die bisher vereinbarte Miete gemäß § 556e Absatz 1 BGB-E in Zukunft auch bei einem Mieterwechsel weiter verlangen können. Andererseits wird durch das gewählte Datum sichergestellt, dass Vermieter nach Bekanntwerden des Entwurfs nicht veranlasst werden, eine beabsichtigte Vermietung zu unterlassen bzw. zu verzögern.

    Bei der Frage, ob eine Wohnung bereits bis zum Stichtag genutzt wurde, spielt die Art der Nutzung grundsätzlich keine Rolle, sodass sowohl die Selbstnutzung als auch die Überlassung der Wohnung an Dritte zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung erfasst werden. Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo der Wohnraum vorher noch gar nicht existent war und es sich deshalb um neuen Wohnraum handelt. Zur Abgrenzung kann im Einzelfall auf § 16 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) zurückgegriffen werden. Nicht als neuer Wohnraum zu verstehen sind indes die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert werden, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden.

    Eine unerwünschte dauerhafte Spaltung des Mietwohnungsmarktes tritt nicht ein. Die Mietpreisbegrenzung kann gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1 und 4 BGB-E in keinem Bundesland länger als bis zum 31. Dezember 2025 Wirkung entfalten. Deshalb ist auch der Ausnahmetatbestand über diesen Zeitpunkt hinaus nicht relevant.

    Zu Satz 2

    Auch nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbegrenzung für die unmittelbar anschließende Vermietung nicht. Dadurch wird der Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen entlastet, denn die genaue Berechnung der zulässigen Miete nach Maßgabe der andernfalls anwendbaren §§ 556e Absatz 2, 556g Absatz 3 Satz 2 BGB-E wird hierdurch entbehrlich. Der Begriff der Modernisierung nimmt Bezug auf § 555b BGB, sodass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) nicht umfasst ist.

    Umfassend im Sinne der Nummer 2 ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Anknüpfungspunkt für eine sachgemäße Auslegung kann die Regelung in § 16 Absatz 1 Nummer 4 WoFG sein, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. In der Rechtsprechung zur Frage des "wesentlichen Bauaufwands" in den Vorläufer-Bestimmungen zu § 16 WoFG (§§ 16, 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes a.F.) ist wesentlicher Bauaufwand angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679). Da die Bezeichnung „umfassend“ nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung umfasst, wird allerdings ergänzend zu berücksichtigen sein, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde."

    § 556g BGB: Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

    (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

    (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

    (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

    (4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers zu § 556g BGB-E

    "§ 556g BGB-E behandelt einheitlich für dieses Unterkapitel die Rechtsfolgen unwirksamer Vereinbarungen und reagiert auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miete bei Mietbeginn nach den Maßgaben dieses Unterkapitels ergeben können: Auch Mietspiegel geben häufig für bestimmte Wohnungsklassen Spannen vor, innerhalb derer die genaue ortsübliche Vergleichsmiete durch Zu- und Abschläge zu ermitteln ist.

    Die Bestimmung und Gewichtung der hierfür bedeutsamen Fakten kann streitanfällig sein. Die so entstehenden Unsicherheiten sind kaum zu vermeiden, sollten den Rechtsfrieden aber nicht über Gebühr beeinträchtigen. Absatz 1 regelt die Rechtsfolgen von Verstößen gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels. Absatz 2 bestimmt, dass dem Mieter erst nach einer qualifizierten Rüge das Recht zusteht, überzahlte Beträge zurückzuverlangen. Dies trägt den berechtigten Interessen des Vermieters und der Tatsache Rechnung, dass sich der Mieter zunächst auf die vereinbarte Miethöhe eingelassen hat. Absatz 3 regelt Auskunftsansprüche des Mieters, die es ihm ermöglichen sollen, die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen. Absatz 4 verlangt zumindest die Textform für die entsprechenden Erklärungen der Vertragsparteien.

    Zu Absatz 1

    Absatz 1 Satz 1 enthält das im sozialen Wohnraummietrecht übliche Abweichungsverbot zum Nachteil des Mieters. Wären die Regelungen abdingbar, so würden sie gerade auf den angespannten Teilmärkten leerlaufen. Die Vorschrift steht jedoch einer von den Maßgaben dieses Unterkapitels abweichenden späteren Einigung der Vertragsparteien über die Miethöhe, also im laufenden Mietverhältnis, nicht entgegen. Dies ergibt sich im Übrigen bereits aus § 557 Absatz 1 BGB, der während des Mietverhältnisses die Einigung über eine Mieterhöhung zulässt. Dementsprechend ist beispielsweise ein Vergleich (§ 779 BGB) möglich, wenn im laufenden Mietverhältnis Streit über die nach § 556d BGB-E zulässige Miethöhe entsteht.

    Satz 2 stellt klar, dass eine unzulässige Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn (etwaige andere Unwirksamkeitsgründe sind nicht berücksichtigt) nur zu einer Teilunwirksamkeit insoweit führt, als die zulässige Miete überschritten wird; weder der Mietvertrag noch die Mietzinsvereinbarung im Übrigen werden also von der Unwirksamkeit berührt.

    Satz 3 stellt klar, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben hat, ohne dass durch diesen Verweis etwaige weitergehende Ansprüche (etwa auf Schadensersatz aufgrund allgemeiner Vorschriften) ausgeschlossen sind. Die Besonderheiten überhöhter Mietzahlungen nach den §§ 556d, 556e BGB-E erfordern allerdings eine Modifizierung des sich aus dem Recht der ungerechtfertigten Bereicherung ergebenden Herausgabeanspruchs. Dies ist in Absatz 1 Satz 4 geregelt:

    Nach § 814 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn der Leistende gewusst hat, dass er nicht zur Leistung verpflichtet war. Problematisch aus Sicht des sozialen Mieterschutzes ist hierbei, dass gerade auf angespannten Wohnungsmärkten ein Mietinteressent faktisch aus dem Kreis der Bewerber ausscheidet, wenn er die verlangte Miete vor Vertragsschluss in Frage stellt. Deshalb ist diese Vorschrift nicht anzuwenden. Nach § 817 Satz 2 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn sowohl der Empfänger der Leistung als auch der Leistende gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen haben. Durch den Ausschluss der Vorschrift wird klargestellt, dass der Mieter nicht aufgrund seiner Einwilligung in die überhöhte Preisabrede an der Rückforderung gehindert ist. Auch dies entspricht dem mieterschützenden Zweck der Mietpreisbegrenzung.

    Zu Absatz 2

    Absatz 2 Satz 1 regelt Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich ergeben, wenn die Vereinbarung zur Miethöhe wegen Verstoßes gegen die §§ 556d, 556e BGB-E teilunwirksam ist. Die Vorschrift schließt solche Ansprüche gleich welcher Art für Zeiträume vor einer qualifizierten Rüge aus. Sie trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten verbunden ist. Deshalb regelt die Vorschrift, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten muss, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt. Denn es wäre insbesondere unbillig, wenn ein Vermieter – unter Umständen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses – Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben dieses Unterkapitels zu befolgen.

    Das Begründungserfordernis für die Rüge des Mieters nach Satz 2 verhindert, dass rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis die zuvor dargestellte Befriedungsfunktion der Vorschrift entfallen lassen: Die Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt also, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer etwaigen Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft. Darüber hinausgehende Anforderungen sind nicht zu stellen; insbesondere ist der Mieter nicht verpflichtet, vorher Auskünfte des Vermieters einzuholen. Es genügt, wenn er die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet. Der Mieter kann sich also in der Regel darauf beschränken, die nach seiner Auffassung nach § 556d Absatz 1 BGB-E zulässige Miete zu ermitteln, beispielsweise auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels. Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter sich hierbei mit weiteren preisbildenden Faktoren auseinandersetzen muss, wie etwa einer höheren geschuldeten Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung (§ 556e BGB-E), so kann er diese Tatsachen bereits bei Vertragsschluss (etwa im Mietvertrag) mitteilen. In einem solchen Fall ist eine Rüge nur dann qualifiziert, wenn der Mieter sich auch mit diesen preisbildenden Faktoren auseinandersetzt.

    Zu Absatz 3

    Der Auskunftsanspruch des Mieters in Absatz 3 stellt einen Hilfsanspruch des Mieters dar, von dessen Geltendmachung die in Absatz 2 geregelte Rüge nicht abhängt; die Rüge kann der Mieter jederzeit aufgrund der ihm bekannten Tatsachen erheben.

    Die Auskunftspflicht des Vermieters trägt dem Umstand Rechnung, dass dem Mieter häufig die Tatsachen nicht bekannt sind, welche er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wird ein Mietinteressent, der ein Mietangebot vor Abschluss des Mietvertrags preislich hinterfragt, meist aus dem Bewerberkreis ausscheiden. Deshalb kann der beabsichtigte soziale Mieterschutz nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter verpflichtet ist, auf Verlangen des Mieters substantiiert Auskunft über Umstände zu erteilen, die der Mieter zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f BGB-E) benötigt. Die ausdrückliche Regelung beseitigt zugleich Zweifel, ob die Erteilung einer entsprechenden Auskunft ohnehin eine mietvertragliche Nebenpflicht darstellt.

    Inhaltlich ist die Auskunftspflicht beschränkt auf Umstände, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Ihm wiederum ist es nämlich zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miete zunächst allgemein zugängliche Quellen zu nutzen, insbesondere den örtlichen Mietspiegel. Die Auskunftspflicht erfasst also solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die der Vermieter bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann. Hierfür bezieht sich die ständige Rechtsprechung im Rahmen von Auskunftsansprüchen nach § 242 BGB darauf, ob der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung einer Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen (BGH NJW 2007, 1806, 1807 m. w. N.). Beispiele hierfür sind etwa die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen. Weiter reichende Pflichten des Vermieters zur Informationsbeschaffung sollen durch die Vorschrift nicht geschaffen werden. Insbesondere ist er nicht verpflichtet, über die ihm zur Verfügung stehenden Informationen hinaus Auskünfte über die Tatsachen zu geben, welche etwa die ortsübliche Vergleichsmiete ausmachen, wenn ein Mietspiegel nicht zur Verfügung steht.

    Auf diese Weise kann der Mieter vor allem erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f BGB-E vorliegt (Neubau oder umfassende Modernisierung) oder ob eine Übersteigung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Miete gerechtfertigt ist, weil die Vormiete höher war (§ 556e Absatz 1 BGB-E).

    Die Auskunftspflicht des Vermieters kann sich im Fall des § 556e Absatz 1 auf Informationen aus dem Vormietverhältnis erstecken. Dabei darf der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls insoweit mitteilen, als dieser eingewilligt hat. Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter in der Regel befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen.

    Vielfach wird bereits der Anwendungsbereich des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) nicht eröffnet sein: Zum einen werden die betroffenen Mietverträge häufig nicht in Dateien oder nicht automatisierten Dateien im Sinne des § 1 Absatz 2 Nummer 3 BDSG verarbeitet, so dass sie dem BDSG nicht unterfallen. Zum anderen können durch die Schwärzung die personenbezogenen Daten des Vormieters (und gegebenenfalls weiterer Personen) unkenntlich gemacht werden; kann der Nachmieter den Namen der Vormieter auch nicht anderweitig in Erfahrung bringen, werden an ihn keine personenbezogenen Daten übermittelt. Ist hingegen der Anwendungsbereich des BDSG eröffnet, so darf nach § 28 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 und Absatz 2 Nummer 1 BDSG die Auskunft des Vermieters im Einzelfall personenbezogene Daten (des Vormieters) umfassen, sofern kein Grund zu der Annahme besteht, dass das schutzwürdige Interesse des betroffenen Vormieters an dem Ausschluss der Weitergabe überwiegt. Das berechtigte Interesse des Vermieters, den zulässigen Mietzins zu erhalten wird – sofern nicht im konkreten Fall besondere Umstände vorliegen – das eventuell entgegenstehende Interesse des betroffenen Vormieters überwiegen. In der Regel wird danach auch die Offenlegung eines geschwärzten Vertragsdokuments zulässig sein.

    Auskunft ist auch zu erteilen, wenn der Vermieter vor der Vermietung modernisiert hat und er hiermit nach § 556e Absatz 2 BGB-E eine Überschreitung der nach § 556d BGB-E zulässigen Miete rechtfertigt. Satz 2 stellt für diese Auskunft klar, dass sie inhaltlich der Mieterhöhungserklärung bei einer Modernisierungserhöhung in einem Bestandsmietverhältnis entsprechen muss. Andernfalls wäre die Zulässigkeit der Überschreitung der nach § 556d Absatz 1 BGB-E zulässigen Miete für den Mieter nicht prüfbar.

    Zu Absatz 4

    Die Vorschrift ordnet die Textform für Erklärungen nach Absatz 2 und Absatz 3 an. Hiervon umfasst sind also die qualifizierte Rüge des Mieters nach Absatz 2 und das Auskunftsverlangen des Mieters sowie die entsprechende Auskunft des Vermieters nach Absatz 3."

    § 557a BGB: Staffelmiete

    ...

    (4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

    ...

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers

    "Für neu abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen gelten nach dem neu eingefügten Absatz 4 Satz 1 die Regelungen über die Mietpreisbegrenzung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d bis 556g BGB-E, und zwar sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln. Dies ist erforderlich, um zu verhindern, dass § 556d BGB-E mit Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird. Staffelmietverträge lassen nämlich – anders als bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB oder bei einer Indexmiete nach § 557b BGB – erhebliche Preissprünge zu.

    Der Verweis in Absatz 4 Satz 1 umfasst zugleich die Ausnahmen für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB-E) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e BGB-E).

    Allerdings bedarf es für die weiteren Mietstaffeln einer Modifizierung: In zeitlicher Hinsicht tritt nach Absatz 4 Satz 2 bei der Ermittlung der jeweils zulässigen Miete an die Stelle des B eginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietvereinbarung die maximal zulässige Miethöhe vollständig ausnutzen will. Satz 3 stellt klar, dass eine beim Sprung auf eine Staffel zulässig erreichte Miethöhe auch in Zukunft Bestandsschutz genießt. Die Miete wird also nicht etwa nachträglich wieder gesenkt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt und die bisher geschuldete Miethöhe bei der Ermittlung der Zulässigkeit der nächsten Staffel nicht mehr zulässig wäre."

    § 557b BGB: Indexmiete

    ...

    (4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

    ...

    Vorgesehene Begründung des Gesetzgebers

    "Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d bis 556g BGB-E. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Zulässig ist nach § 557b Absatz 1 BGB nämlich nur die Vereinbarung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. In den Jahren 2004 bis 2013 ist dieser Index im Durchschnitt jährlich um 1,67 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Indexmiete vor Mieterhöhungen nach den §§ 559 ff. BGB weitgehend geschützt ist (siehe § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Vor diesem Hintergrund erscheint eine Regulierung der Mietanpassung an den Preisindex im laufenden Mietverhältnis verzichtbar."