Mietvertrag

Der Mietvertrag ist die Basis des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter.

Mietverhältnis

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nennt sich Mietverhältnis und wird durch den Mietvertrag begründet. Geregelt ist das Mietrecht vor allem im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch und zwar in den §§ 535 bis 580a BGB. Ein Mietvertrag ist ein Gebrauchsüberlassungsvertrag. Die Überlassung der Mietsache, der Wohnung, und die Zahlung der Miete stehen im Gegenseitigkeitsverhältnis, sind also von einander abhängig. Unbedingt erforderlich ist damit eine klare Festlegung der Mietsache, also was gemietet bzw. vermietet werden soll und zu welchem Zweck und vieviel dafür gezahlt werden soll.
Vermietet werden können beispielsweise auch Autos und sonstige bewegliche Sachen. Vorliegend geht es allerdings um die Vermietung von Immobilien, hauptsächlich zu Wohnzwecken, also um die Vermietung von Wohnung.

Abschluss / Unterzeichnung

Doch bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird, ist der Weg oft lang. Da die zukünftigen Parteien des Mietverhältnisses sich in den meisten Fällen vor Abschluss des Vertrages nicht kennen, wird der Vermieter häufig Fragen zur Person des Mieters stellen, ehe er den Mietvertrag unterzeichnet. Schriftlich wird ein Mietvertrag zwar in der Regel geschlossen. Das ist aber nicht zwingend erforderlich. Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Das ist insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter bereits mit Billigung des Vermieters in die Wohnung eingezogen ist.
Der (zukünftige) Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter über bestimmte Dinge Auskunft zu geben. Das nennt man Selbstauskunft bzw. Auskunftspflicht. Der Mieter muss Auskunft über seine gegenwärtige Arbeitsstelle und über seine Vermögensverhälnisse geben. Von sich aus muss er den Vermieter informieren, wenn und sobald die Miete drei Viertel seines Nettoeinkommens ausmacht. Macht der Mieter falsche Angaben zu seinem Einkommen, so ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu Kündigen. Hierzu hat das LG Mannheim in ZMR 90, 303 in einem Urteil entschieden.
Es gibt auch Fragen des Vermieters, die in aller Regel nicht zulässig sind (es gibt jedoch auch Ausnahmen) und die deshalb auch nicht beantwortet werden müssen. Macht der Mieter hier falsche Angaben, so darf der Vermieter keine mietrechtlichen Konsequenzen hieraus ziehen. Solche Fragen sind etwa Fragen nach Schulden, nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein, nach dem Familienstand, nach Vorstrafen oder der Zugehörigkeit zu einer Partei oder nach der Religion des Mieters. Auch, ob eine Schwangerschaft besteht oder der Mieter Arbeitslos ist, geht den Vermieter nichts an.
Der Vermieter hat seinerseits ebenfalls eine Auskunftspflicht. Diese betrifft etwa die Berechnung der Wohnfläche, die Höhe der Heizkosten und Betriebskosten, sowe die Mieterhöhungen, einen evt. geplanten Verkauf der Mietwohnung sowie den Auszug des Vormieters.

Vorvertrag

Bereits vor Abschluss des eigentlichen Mietvertrages können zukünftiger Mieter und Vermieter Vereinbarungen bezüglich der Mietsache treffen. Es empfiehlt sich, diese Vereinbarungen schriftlich zu fassen. Mündliche Absprachen sind zwar auch bindend, lassen sich aber schwieriger nachweisen. Immer gut ist es, wenn im Vorvertrag bereits alle Deteils zum Mietvertrag enthalten sind, etwa die Höhe der Miete, der Nebenkosten und der Heizkosten. Fixiert werden sollte auch der Beginn des Mietverhältnisses und die Laufzeit und Regelungen über die Schönheitsreparaturen.

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Miete als Hauptpflicht aus dem Mietvertrag

Wie setzt sich die Miete zusammen?

Was an Miete zu zahlen ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Ist dort hinsichtlich der Betriebskosten nichts geregelt, so muss der Vermieter entsprechend § 535 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten selbst tragen.

In fast allen Mietverträgen ist jedoch festgelegt, dass der Mieter zusätzlich zur Grundmiete die Heizkosten, Warmwasserkosten und die übrigen Nebenkosten, die kalten Betriebskosten, tragen muss.

Wenn der Mieter die Betriebskosten tragen muss, können kalte Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung, über die nach einem Jahr abzurechnen ist, auf die Mieter umgelegt werden. Für Heizkosten und für Warmwasser wird in aller Regel eine Vorauszahlung vereinbart.

Wie muss die Miete gezahlt werden?

Der Mieter kann wählen, ob er die Miete in bar zahlt, auf das Vermieterkonto überweist oder dort einzahlt. Eine Zahlung per Scheck ist hingegen nur mit Einverständnis des Vermieters möglich.

Eine Einzugsermächtigung müssen Mieter nur erteilen, wenn sie sich vertraglich hierzu verpflichtet haben. Ob eine entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag wirksam ist, ist umstritten.

Zahlungen aufgrund einer Einzugsermächtigung können mittels Widerspruchs bei der Bank rückgängig gemacht werden, Zahlungen mittels Überweisung oder Dauerauftrag hingegen nicht.

Wann muss die Miete gezahlt werden?

Entscheidend für die Frage, wann die Miete gezahlt werden muss, ist der Mietvertrag. Ist dort nichts über den Zahlungszeitpunkt gesagt, so gilt die gesetzliche Regelung. Danach muss die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt werden, § 566 b Abs. 1 BGB. Die Miete muss an diesem Tag gezahlt worden, nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.

Unpünktliche Mietzahlung

Bei unpünktlicher Mietzahlung kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos oder mit ordentlicher Kündigungsfrist kündigen. Die Voraussetzungen sind in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelt. Danach muss der Mietrückstand
- an zwei direkt aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen entstanden sein und insgesamt einen nicht unerheblichen Teil der Miete erreichen (i.d.R. eine Monatsmiete plus 1 Cent)
oder
- eine Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erreichen und zwar spätestens bei Zugang der Kündigung.

Wenn der Mietrückstand bereits ausgeglichen war, ist die Kündigung unwirksam. Aber es rechtfertigen auch ältere Mietrückstände die Kündigung, es sei denn der Mieter konnte aufgrund des Vermieterverhaltens davon ausgehen und darauf vertrauen, dass der Vermieter deswegen nicht kündigen wird.

Wichtig ist, dass Nebenkostenvorausszahlungen zur Miete zählen. Nicht dazu gehören hingegen Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen oder andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, etwa eine Forderung wegen Beschädigung der Mietsache.

Bei einer Kündigung wegen Mietrückstand ist keine vorherige Abmahnung oder Mahnung durch den Vermieter erforderlich. Zahlt das Jobcenter oder Sozialamt die Miete, so können sich Mieter nur dann darauf berufen, dass das Amt hätte zahlen müssen, wenn ein entsprechender Bescheid hinsichtlich einer direkten Zahlung des Amtes an den Vermieter vorliegt.

Schonfristzahlung

Eine Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand spätestens zwei Monate, nachdem sie die Räumungsklage des Vermieters zugestellt erhalten haben, begleichen oder sich eine öffentliche Stelle dazu bindend verpflichtet. Entscheidend ist die rechtzeitige Zahlung, nicht der Eingang des Geldes beim Vermieter.

Es müssen allerdings sämtliche bis dahin aufgelaufene Mietrückstande ausgeglichen werden, auch wenn diese nicht Gegenstand der Kündigung waren. Eine Heilung der Kündigung durch Nachzahlung ist nicht möglich, wenn der Mieter diese Möglichkeit bereits bei einer in den letzten zwei Jahren erfolgten Zahlungsverzugskündigung genutzt hat.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung wegen Verletzung der Mietzahlungspflicht (die oft gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung wegen der Mietrückstände erfolgt) ist möglich, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete überschreitet und mindestens einen Monat andauert. Eine vorherige Abmahnung ist auch hier nicht erforderlich. Diese ordentliche Kündigung wird durch Zahlung der Mietrückstände nicht beseitigt. Ausnahme: das Verschulden des Mieters am Rückstand ist ungewöhnlich gering. Der Mieter kann gegen die Kündigung aber anführen, er habe die Zahlungsunfähigkeit nicht verschuldet, weil er etwa infolge unverschuldeter Arbeitslosigkeit oder anderer unvorhersehbarer Ereignisse in finanzielle Not geraten ist. Fehler der Behörde muss sich der Mieter nicht anrechnen lassen.

Wiederholte Unpünktlichkeit

Auf die Höhe des Rückstandes kommt es bei wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen nicht an. Hat der Vermieter zuvor abgemahnt, kann er sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen, wenn ein weiteres Mal unpünktlich gezahlt wird. Nachzahlungen beseitigen die Kündigung nicht.

Begründung der Kündigung

Der Vermieter muss einen Kündigungsgrund in der Kündigung nennen. Bei einem Zahlungsrückstand muss der Vermieter folglich konkret sagen, welche Mieten rückständig sind. In einfach gelagerten Fällen reicht die Angabe des Gesamtrückstandes.

Schadenersatzanspruch des Vermieters

Bei einer fristlosen Kündigung haftet der Mieter auf Schadenersatz in Höhe der Restmiete für die Zeit, die der Vertrag im Falle einer ordentlichen Kündigung noch gelaufen wäre.

Verjährung der Mietzahlungspflicht

Mietforderungen des Vermieters verjähren nach drei Jahren. Gleiches gilt für Rückforderungsansprüche des Mieters, wenn er zu viel Miete gezahlt hat. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung fällig wurde und dem jeweiligen Gläubiger bekannt wurde oder hätte bekannt sein müssen, dass sein Anspruch bestand. Unabhängig von der Kenntnis oder der fahrlässigen Nichtkenntnis tritt die Verjährung spätestens zehn Jahre nach Entstehung des Anspruchs ein.

Die Verjährung wird gehemmt, wenn über die Forderung verhandelt wird. Auch die Zustellung einer Klage oder eines ausreichend konkretisierten Mahnbescheides hemmen die Verjährung. Die Bitte um eine Stundung der Mietzahlung oder um Ratenzahlung kann ein Anerkenntnis der Mietforderung bedeuteten. Jedenfalls aber wird die Verjährung gehemmt; sie beginnt erneut zu laufen.