Wohnungsmangel

Was ist ein Wohnungsmangel? Nach der Definition liegt ein solcher vor, wenn der Mieter die Mietwohnung nicht mehr vertragsgemäß, also so, wie im Vertrag vereinbart, nutzen kann. Entscheidend dafür, ob ein Mangel vorliegt, ist somit der vertragsgemäße Gebrauch. Kann die Wohnung so wie im Mietvertrag vereinbart genutzt werden oder nicht?

Typische Mängel bei einer Mietwohnung sind etwa bauliche Mängel, also z.B. ein undichtes Dach, Feuchtigkeitsflecken oder Schäden, Hellhörigkeit der Wohnung oder auch eine fehlerhaft funktionierende Heizungsanlage. Daneben gibt es Mängel, die ihre Ursache nicht in der Bausubstanz haben, sondern aus äußeren Umständen herrühren. Das kann z.B. Lärm sein. Für Mängel, die von außen auf die Mietsache wirken, haftet im Normalfall der Vermieter.
Da für das Vorliegen eines Mangels die Gebrauchsbeeinträchtigung entscheidend ist, liegt ein Mangel u.U. auch dann vor, wenn die Wohnung vom Vermieter modernisiert wird, der Mieter sie während dieser Zeit nicht umfassend nutzen kann.

Nachfolgend besprechen wir einige Mängel im Detail.

Schimmel Feuchtigkeit, Fogging

Treten Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung auf, so ist dies ein Mangel. Die mietrechtliche Frage ist, wer dies zu vertreten hat. Diese Probleme firmieren auch unter den Bezeichnungen Schwarzfärbung der Decke oder der Wände, Fogging, Schwarze Wohnung oder Magic Dust. Sie äußern sich dadurch, dass die Mieträume von schwarzen, klebrigen, schimmel- oder rußartigen Flecken befallen wird, dich sich nicht oder nur sehr schwierig abwaschen lassen und auch nach einem Überstreichen wieder sichtbar werden. Oft treten diese Mängel nach dem Neubezug der Wohnung oder einer Sanierung mit Beginn der Heizperiode auf.

Ursache

Ursache des Fogging sind schwerflüchtige Kohlenwasserstoffe (PAK). Sie werden durch Kunststoffböden, wie Teppiche, Farben und Klebstoffe an die Luft abgegeben. Anschließend verbinden sie sich mit Staubteilchen der Luft und lagern sich dann ab. Gesundheitsschädlich sind nur höhere PAK-Konzentrationen. Der Mangel liegt also in erster Linie in der Verschmutzung.

Ursache von Schimmel, Fogging und Feuchtigkeitsschäden können bauliche Mängel sein, die etwa Kältebrücken oder ungünstige Luftströmungsverhältnisse entstehen lassen.

Aber auch Mieterverhalten kann die Ursache sein, also mangelhaftes Heizen und Lüften.

Wer muss was beweisen?

Hinsichtlich der Beweislast wird nach Verantwortungsbereichen differenziert.

Der Vermieter muss zuerst darlegen und beweisen, dass keine baulichen Ursachen für die Mängel vorhanden sind.

Kann er das, so muss anschließend der Mieter darlegen und beweisen, dass er die Mängel nicht durch falsche Belüftung, Heizung oder Reinigungsverhalten verursacht hat. Zudem muss er beweisen, dass die in die Wohnung eingebrachten Sachen den Schaden nicht verursacht haben. Der Mieter haftet aber in diesen Fällen (also bei den Ursachen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen) dann nicht, wenn er sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs gehalten hat, also nur handelsübliche Möbel, Fußböden, Farbe oder Tapeten genutzt hat.

Kann die Verantwortlichkeit nicht geklärt werden, so muss der Vermieter die Mieträume instand setzen und bis zu diesem Zeitpunkt eine Mietminderung hinnehmen.

Schadenersatz

Will der Mieter darüber hinaus Schadenersatz z.B. für beschädigte Sachen oder Schmerzensgeld für Gesundheitsschäden, muss er beweisen, dass der Vermieter die Schäden verschuldet, also zumindest fahrlässig verursacht hat, mit der Mängelbeseitigung in Verzug war oder der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag.

Will der Vermieter Schadenersatz, so muss er beweisen, dass der Mieter den Vertrag verletzt und dadurch den Schaden verursacht hat. Der Mieter muss dann sein fehlendes Verschulden nachweisen.

Kostenintensiver Gerichtsprozess

Da zur Klärung der Schadenursache Sachverständigengutachten eingeholt werden, sind Prozesse um Feuchtigkeit, Schimmel und Fogging oft sehr teuer. Bezahlen muss die unterlegene Partei. Es besteht somit ein erhebliches Risiko, sich auf solch einen Prozess einzulassen, es sei denn, man hat eine Rechtsschutzversicherung für diesen Bereich.

Lärm

Lärm ist ein häufiger Streitpunkt innerhalb eines Mietverhältnisses. Er kann einen Mietmangel darstellen. Mieter können vom Vermieter fordern, dass er gegen Lärmbeeinträchtigungen vorgeht, die durch andere Hausbewohner verursacht werden. Das setzt voraus, dass die Lärmimmission der Nachbarn nicht vom üblichen Mietgebrauch umfasst ist. Der Vermieter muss die Einhaltung der Hausordnung durchsetzen. Entsprechend § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dem Ruhestörer nach vorheriger Abmahnung kündigen.

Wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt und nicht gegen den Störer vorgeht, so kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen. Er hat unter Umständen sogar das Recht zu einer eigenen fristlosen Kündigung. Mieter müssen nicht den Weg über den Vermieter gehen. Sie können aus ihrem Besitzrecht an der Mietwohnung heraus auch selbst gegen den Störer vorgehen und von ihm Unterlassen nach den §§ 985, 1004 BGB verlangen. Sie können zudem in akuten Fällen, in denen beispielsweise während der Ruhezeiten massiv gestört wird, die Polizei rufen und Anzeige erstatten.

Immissionen allgemein: Staub, Schmutz, Gerüche und Lärm

Der Vermieter ist aus dem Mietverhältnis heraus nicht verpflichtet, die bei der Anmietung bestehenden äußeren Verhältnisses der Mietwohnung aufrecht zu erhalten. Das gilt auch hinsichtlich des Lärms. Der Mieter kann also keine Rechte daraus ableiten, dass sich der Lärmpegel um die Wohnung herum verändert hat. Ausnahme: dies ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart.

Aufgrund von Immissionen aus der Nachbarschaft lässt sich die Miete also nicht mindern, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, vgl. Urteil BGH, Az: VIII ZR 197/14. Kein Mangel der Mietwohnung sind somit Kinderlärm, die Steigerung des allgemeinen Verkehrsaufkommens, durch Straßenbau gesteigerter Verkehrslärm, der das in einer Innenstadt übliche nicht übersteigt.

Nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften unzulässige Immissionen stellen hingegen einen Minderungsgrund dar. Der Vermieter muss sie nicht als ortsüblich hinnehmen. Als Beispiel sei ein Verstoß gegen die TA-Lärm oder eine illegale Baustelle genannt. Der Vermieter ist verpflichtet, solche vermeidbaren Störungen zu verhindern. Unterlässt er das, ist die Miete gemindert und er muss Schadenersatz leisten.

Zu beachten ist, dass bei nur geringfügiger Überschreitung der zulässigen Richtwerte im Einzelfall ein nur unerheblicher Mangel vorliegen kann, der keine Minderung der Miete rechtfertigt. Die Gerichte haben hier einen gewissen Beurteilungsspielraum.

Ausschluss der Minderung bei Lärm

Bei energetischen Modernisierungen ist eine Minderung der Miete z. T. ausgeschlossen. Gleiches gilt für Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss oder Wohnungsübergabe bekannt waren. Gleichgestellt ist der Fall, dass die konkreten Gegebenheiten (wenn z.B. Wohnraum in einem Neubaugebiet oder Sanierungsgebiet angemietet wird) spätere Baumaßnahmen nahelegen und die Beeinträchtigung absehbar war.

Minderungshöhe

Die Beeinträchtigung des Mieters in der Mietwohnung entscheidet über die Höhe der Mietminderung. Darlegen und beweisen muss die Beeinträchtigung der Mieter. Er muss also beschreiben, wann genau (Tageszeiten, Zeitraum, Wiederholungsfrequenz) und in welcher Art (z.B. Lärm durch Baukolonne, laute Musik) diese stattfand.

Nicht darlegungs- und beweispflichtig ist der Mieter hingegen zur Minderungsquote, den Mangelursachen und zum Maß der Beeinträchtigung. Er muss auch kein Lärmprotokoll oder dergleichen vorlegen. Allerdings gilt: je präziser die Angaben des Mieters, desto höher die Erfolgsaussichten seiner Klage. Bei Baulärm ist somit die Anlage eines Bautagebuchs empfehlenswert, da sich bei Baumaßnahmen das Maß der Störung im Lauf der Zeit oft ändert. Im Bautagebuch kann man z.B. Arbeitszeiten, die konkreten Belästigungen, die in den jeweiligen Zimmern wahrnehmbar sind, sonstige Beeinträchtigungen der Wohnraumnutzung schriftlich niederlegen. Man sollte sich als Mieter zudem um Zeugen bemühen. Zeugen können nur Personen sein, die nicht selbst Mitmieter sind.

Wohnfläche

10 Prozent Regel

Im Mietvertrag wird häufig die Wohnfläche der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Dabei handelt es sich um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich des Mietobjekts. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent kleiner ist. Die Miete mindert sich dann dementsprechend. Das hat der BGH zuletzt unter dem Az. VIII ZR295/03 entschieden. Diese Regelung gilt auch, wenn die Wohnfläche nur mit circa angegeben ist. Der Mieter hat zudem ein Recht zur fristlosen Kündigung, allerdings nur unmittelbar nach Bekanntwerden der Abweichung.

Beschaffenheitsvereinbarung kann auch schlüssig erfolgen

Weicht die angegebene Wohnungsgröße weniger als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe ab, so stellt dies keinen Mangel dar. Ein Mangel ist auch nicht gegeben, wenn keine Flächenangabe vereinbart wurde. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnflächenangebe im Mietvertrag den Zusatz enthält, sie diene nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Eine Flächenangabe kann aber auch konkludent durch Bezugnahme auf die in der Wohnungsanzeige genannte Fläche erfolgen.

Wusste der Mieter allerdings bei Vertragsschluss oder bei Wohnungsübergabe um die Abweichung der Wohnfläche oder hätte er dies erkennen müssen, dann liegt kein Minderungsgrund vor. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nur innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis der Wohnflächenabweichung zurückfordern. Es besteht keine allgemeine Pflicht für den Mieter, die Wohnfläche zeitnah nach Einzug auszumessen. Der Vermieter kann somit ohne konkreten Anlass nicht argumentieren, der Mieter hätte nachmessen können.

Die Größe der Wohnfläche im freien Wohnungsbau kann frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Die Wohnflächenverordnung ist nicht zwingend. So kann etwa im Mietvertrag niedergelegt werden, dass Fläche unter Dachschrägen voll berücksichtigt wird.

Wohnflächenverordnung

Auf die Wohnflächenverordnung wird nur zurückgegriffen, wenn vertragliche Regelungen fehlen.

Nach ihr sind alle Räume zu berücksichtigen, die ausschließlich zur Wohnung gehören, also auch Speisekammer, Abstellraum, Flur und WC.

Räume außerhalb der Wohnung sind nur zu berücksichtigen, wenn sie Wohnzwecken dienen und allein zur betreffenden Wohnung gehören.

Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und sonstige nach allen Seiten geschlossene Räume werden mit der Hälfte der Grundfläche berücksichtigt. Gleiches gilt für angrenzende Freiflächen wie Balkone oder Terrassen.

Raumteile unter einem Meter werden nicht angerechnet, Raumteile zwischen einem und zwei Meter Höhe nur zur Hälfte.

Wand- und Fensternischen bis zu 13 cm Tiefe werden nicht mitgerechnet.

Besonderheit bei Mieterhöhungen

Bei einer Mieterhöhung gilt nach jüngster Rechtsprechung des BGH, dass auch Abweichungen von weniger als 10 Prozent berücksichtigt werden. Die Mieterhöhung kann also nur nach der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen (sofern eine bestimmte Wohnungsgröße vereinbart wurde).