Mietminderung

Voraussetzungen

Mängel in der Mietwohnung

Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn die Mietwohnung mangelhaft ist und der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Hat der Mieter den Mangel bzw. Schaden verursacht, so ist der Vermieter i.d.R. nicht verantwortlich und trägt auch nicht die Kosten der Beseitigung. Eine Mietminderung ist dann nicht möglich.

Das Recht zur Mietminderung, also zur Kürzung der Miete, ist ein Schutzrecht des Mieters, wenn die Wohnung Mängel aufweist. Die Mietminderung ist ein Ausgleich für die Mängel der Wohnung. Ist der Mangel beispielsweise 50 Prozent der Miete wert, so darf sie auch um diesen Prozentsatz gekürzt werden, solange der Mangel besteht.

Dennoch ist bei einer Mietminderung Vorsicht geboten. Der Schuss kann manchmal nach hinten losgehen, bis hin zu einer Kündigung durch den Vermieter wegen Mietrückstands.

Also: Wann darf die Miete in welchem Umfang gemindert werden?

Fällt die Heizung aus, zeigt sich Schimmel oder schließt ein Fenster nicht ordnungsgemäß, muss der Mieter den vereinbarten Mietzins nicht in voller Höhe bezahlen, wenn der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Allerdings muss der Mangel zuvor angezeigt werden, damit der Vermieter die Chance erhält, ihn zu beseitigen.

Leider gibt es keine Tabelle, in der geregelt ist, für welchen Mangel wie viel Miete abgezogen werden darf. Es gibt nur Einzelurteile der Gerichte. So kann man allenfalls Vergleichswerte für den eigenen Fall heranziehen. Neben der Mietminderung behält der Mieter in jedem Fall das Recht auf Abhilfe. Wenn der Vermieter nicht in angemessener Frist auf die Beschwerde des Mieters reagiert, darf der Mieter zusätzlich einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten, und zwar in Höhe des Drei- bis Fünffachen der Mietminderung. Diese Summe muss jedoch nachgezahlt werden, sobald der Schaden behoben ist. Man sollte die zusätzlich zurückbehaltene Summe also auf ein Sonderkonto einzahlen, um jederzeit darüber verfügen zu können. Ist nach der weiteren Mietkürzung immer noch keine Mängelbeseitigung erfolgt, so darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, wenn es sich nicht gerade um einen simplen Fall wie die Reparatur eines Wasserhahns handelt.

Der Streit um die Berechtigung einer Mietminderung muss in vielen Fällen vom Gericht entschieden werden. Insbesondere besteht oft Uneinigkeit zwischen Vermieter und Mieter, wer für einen Mangel verantwortlich ist. Als Beispiel sei die Schimmelbildung genannt: Diese kann Folge eines Baufehlers sein. Sie kann aber auch auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sein. Das Gericht wird in einem solchen Fall ein Gutachten einholen.

Stellt das Gericht fest, dass der Mieter für den Mangel verantwortlich ist, ist die Mietminderung zu Unrecht erfolgt. Es ist ein Mietrückstand eingetreten und dieser ist ab einer bestimmten Summe ein Kündigungsgrund. Dieser kann jedoch noch während des Verfahrens durch eine Nachzahlung der Miete wieder beseitigt werden.

Kurz und knapp: Eine Mietminderung ist unter drei Voraussetzungen möglich:

1. Die Mietsache muss einen Mangel haben oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweisen.

2. Der Mangel darf nicht unerheblich sein und nicht schuldhaft vom Mieter verursacht worden sein.

3. Der Mieter darf schließlich beim Vertragsabschluss keine Kenntnis von dem Mangel gehabt haben und der Mangel darf ihm auch nicht durch grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung unbekannt geblieben sein.

Recht zur Mietminderung

Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung, wenn der Vermieter die von ihm zu vertretende Mängel nicht beseitigt. Zu vertreten hat der Vermieter zum einen bauliche Mängel. Er muss aber auch Schäden vertreten, die etwa von ihm beauftragte Handwerker oder anderer Mieter verursacht haben. Auch wenn Mängel durch unbeteiligte Dritte oder durch höhre Gewalt verursacht werden, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen.

Mieter muss Vorligen des Mangels beweisen

Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Ist das gelungen, so muss der Vermieter anschließend beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat. Die Rechtsprechung hat in mehreren Urteilen die Beweispflicht des Vermieters konkretisiert. So muss er beweisen, dass kein Baumangel vorliegt, dass der Mangel auch nicht durch Dritte verursacht wurde. Er muss auch nachweisen, dass der Mangel dem Verhalten des Mieters zuzurechnen ist. Beruft sich der Vermieter darauf, dass der Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag, so muss er dies ebenfalls nachweisen. Der Mieter ist nur dann beweispflichtig, wenn es offenkundig ist, dass ihn ein Verschulden trifft am Mangel trifft.

Keine Mietminderung bei lediglich unerheblichen Mängeln

Ist der Mangel nur unerheblich, so besteht kein Recht für eine Mietminderung. Solche unerheblichen Mängel sind etwa dann gegeben, wenn eine Glühbirne an der Außenbeleuchtung defekt ist, wenn andere Mieter nach 22.00 Uhr geringfügigen Lärm machen, etwa die Wasserspülung betätigen.

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