Mietspiegel und Vergleichsmiete als Basis der Mieterhöhung

Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten zur Begründung der Mieterhöhung.

Einmal kann er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Er kann dazu
- einen einfachen Mietspiegel heranziehen,
- ein Sachverständigengutachten einholen,
- drei vergleichbare Wohnungen benennen, für die die Miete ebenso hoch ist wie die Miete, die er in Zukunft verlangen will.
Diese drei Wohnungen dürfen nicht preisgebunden sein und müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ähnlich sein. Die vergleichbaren Wohnungen dürfen auch Wohnungen des Vermieters sein und sich auch im gleichen Haus befinden.

Andere Möglichkeiten die Mieterhöhung zu begründen sind der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.

Ortsüblich

Ein wichtigestes Kriterium bei der Mieterhöhung ist also die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie wird in § 558 Abs. 2 BGB definiert. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um Mieten, die im gleichen Ort oder in einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren gezahlt worden sind, und zwar für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Viele Gemeinden haben einen Mietspiegel aufgestellt. Ein Mietspiegel ist auch nur dann ein solcher, wenn er von einer Kommune stammt. Maklerverbände oder auch Finanzämter können zwar auch Miet-Übersichten herausgeben, diese sind aber nicht als Mietspiegel im Sinne des Gesetzes zu werten.

Qualifizierter Mietspiegel

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Mietspiegeln. Einmal kennt das Gesetz den qualifizierten Mietspiegel. Er wird auf wissenschaftlicher Basis erstellt. Die wissenschaftlichen Grundlagen müssen von der Gemeinde oder aber von den Mietervereinen und Vermieterverbänden anerkannt sein. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt, so muss der Vermieter, will er seine Miete erhöhen, hierauf Bezug nehmen. Er darf dann nicht die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen als Grundlage nehmen. Ein qualifizierter Mietspiegel besitzt die Vermutung, das er die tatsächliche ortsübliche Miete enthält. Er muss allerdings aller zwei Jahre auf den neusten Stand gebracht werden, sonst verliert er seine Qualifikation und wird zu einem einfachen Mietspiegel.

Einfacher Mietspiegel

Damit sind wir auch schon beim Thema einfacher Mietspiegel. Ihm liegen keine wissenschaftlichen Erkenntnisse zugrunde. Der Vermieter muss sie nicht nutzen, er kann auch die Mieten von drei Vergleichswohnungen anführen.

Liegt überhaupt keine Mietspiegel vor, so darf der Vermieter ebenfalls drei Vergleichswohnungen heranziehen. Er kann auch den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, etwa der Nachbargemeinde nehmen. Kann der Mieter sich den Mietspiegel nicht einfach verschaffen, so muss der Vermieter ihn seinem Mieterhöhungsverlangen beilegen.

Wenn der Mietspiegel eine Unter- und Obergrenze für die Mieten angibt, so ist es dem Vermieter unbenommen, sich an der Obergrenze zu orientieren.

Umrechnung bei Bruttomieten

Schwierigkeiten bei der Mieterhöhung entstehen, wenn Bruttomieten oder Teilinklusivmieten vereinbart sind und keine Nettomieten. Im Mietspiegel oder bei den Vergleichswohnungen werden in aller Regel Nettomieten ausgewiesen. Will man Netto- mit Bruttomieten vergleichen, muss eine Umrechnung mittels Zuschlägen erfolgen. Bei der Vornahme der Zuschläge zum Mietspiegel bzw. zum Mietwert der Vergleichswohnungen darf entsprechend einer BGH Entscheidung nicht auf Durchschnittswerte zurückgegriffen werden. Es sind allein die konkreten Betriebskosten für die konkrete Wohnung maßgeblich (BGH NZM 2008, 124).

Weitere Begründungsmöglichkeiten der Mieterhöhung

Neben oder anstelle des Mietspiegels kann es auch eine Mietdatenbank geben, die bei der Kommune oder bei den Miervereinen und Grundeigentümervereinen geführt werden. Auch hierauf kann sich der Vermieter beziehen.

Schließlich hat er auch die Möglichkeit, auf seine Kosten ein Sachverständigen-Gutachten erstellen zu lassen, um die Mieterhöhung zu begründen.