Eigenbedarf als Kündigungsgrund

Eigenbedarf im Mietrecht

Der Vermieter kann jedoch auch ohne Pflichtverletzung des Mieters kündigen, wenn er berechtigt Eigenbedarf anmeldet. Auch das stellt einen wirksamen Kündigungsgrund dar.

Der Eigenbedarf kann für den Vermieter selbst oder seine Angehörigen angemeldet werden. Angehörige sind Kinder, Eltern und Enkel. Schwager, Nichten, Neffen, Stiefkinder oder geschiedener Ehegatte gehören nicht dazu. Ausnahme: es ergibt sich durch einen besonders engen Kontakt eine moralische Verpflichtung für den Vermieter auch diese entfernten Angehörigen bei der Wohnraumvergabe zu berücksichtigen. Der Vermieter muss diesen engen Kontakt nachweisen.
Der Kündigungsgrund Eigenbedarf greift jedoch nur, wenn der Wunsch des Vermieters zur Selbstnutzung tatsächlich ernsthaft vorhanden ist. Außerdem muss der angemeldete Wohnbedarf wirklich bestehen, vor allem hinischtlich der Größe der Wohnung. Dem Vermieter wird auch zugemutet, anderen in Vermietereientum stehenden Wohnraum vorrangig zu nutzen.
Der Vermieter darf zudem nicht widersprüchlich handeln. Dann verstößt er mit der Anmeldung von Eigenbedarf gegen den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter den Grund für den (künftigen) Eigenbedarf schon bei Mietvertragsschluss kannte. Bei nur zeitlich befristetem Eigenbedarf muss eine Abwägung der gegensätzlichen Interessen erfolgen. Dabe sind etwa die Länge der Eigenbearfsperiode und der Grund (Finanzen, Arbeitsplatz) für den Eigenbedarf zu berücksichtigen.

Begründung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss begründet werden. An diese sind unterschiedliche Anforderungen zu stellen, je nachdem, wer einziehen soll. Wenn ein erwachsenes Kind in die Wohnung des Eigentümers einziehen soll, muss die bisherige Wohnsituation des Kindes nicht dargelegt werden. Will jedoch der Eigentümer selbst einziehen, so muss er konkrete Angaben zu seinen Wohnverhältnissen machen, damit der Mieter überprüfen kann, ob die Kündigung nachvollziehbar ist, vgl. Urteil Landgericht Berlin, Az. 67 S 247/16. Im Fall, den das LG Berlin entscheiden musste, hatte ein Vermieter den Mietvertag für eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Als Begründung gab er an, er lebe seit zwei Jahren in Berlin, betreibe ein Restaurant, lebe aber bei Freunden. Die Wohnung habe er erworben, um dort einzuziehen. Zu seinen Wohnverhältnissen hatte er aber erst im Laufe des Gerichtsverfahrens Angaben gemacht. Das ist zu spät, entschied das Gericht. Die Kündigung ist unwirksam. Allein die Angabe, die Wohnung werde für eigene Zwecke benötigt, ist eine Leerformel und nicht ausreichend. Dabei ist z.B. unklar, ob es sich um eine Notlösung handele oder wie viel Wohnraum dem Eigentümer zur Verfügung steht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wenn der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht ist, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter. Der Mieter muss allerdings nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, etwa, um die Wohnung besser verkaufen oder teuerer vermieten zu können.
Gelingt der Nachweis, so kann der Mieter die Mietdifferenz zu seiner neuen, teureren Mietwohnung als Schadensersatz verlangen, und zwar für etwa drei bis fünf Jahre. Es muss sich natürlich um vergleichbare Wohnungen handeln. Weiter kann er die Umzugskosten ersetzt verlangen, oder die Kosten eines Räumungs-Rechtsstreits. Des weiteren kann er den Ersatz aller Schäden verlangen, für die die Täuschung und der unberechtigte Auszug adäquat ursächlich war. Dazu zählen etwa auch die Kosten für neue Möbel, wenn die alten nicht in die neue Wohnung passen.