Kündigung durch den Mieter

Übersicht

  • Kein Zeitmietvertrag
  • Kündigungsfristen
  • Kein Widerruf der Mieterkündigung
  • Sonderkündigungsrechte bei
  • - Mieterhöhung
  • - Modernisierung
  • - Todesfall
  • - Verweigerung der Untervermietung
  • Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter kommt weitaus häufiger vor als die umgekehrten Konstellation.

    Ordentliche Kündigung durch den Mieter

    Kein Zeitmietvertrag

    Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigen und es dadurch beenden. Eine Kündigung durch den Mieter ist jedoch grundsätzlich nur dann möglich, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen, also nicht für eine bestimmte Frist abgeschlossen wurde. Auch wenn der Mieter mit dem Vermieter einen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit vereinbart hat, kommt eine ordentliche Kündigung durch den Mieter nicht in Frage. Bei einem Zeitmietvertrag ist nur eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich.

    Keinen wichtigen Grund stellen aber z.B. dar:
    - Wohnungswechsel aus dringenden beruflichen Gründen
    - Nachwuchs

    Fristen

    Mit Ausnahme der Kündigungsfristen gelten für die Kündigung durch den Mieter die gleichen Vorschriften wie für die Kündigung durch den Vermieter.

    Die für den Mieter vorgeschriebene Kündigungsfrist kann nicht zugunsten des Vermieters vertraglich abgekürzt werden.

    Der Mieter muss die schriftlich kündigen. Die Kündigung kann immer nur zum Ablauf des letzten Monats der Kündigungsfrist erfolgen, nicht etwa zu anderen Terminen, etwa zur Monatsmitte, selbst dann nicht, wenn das Mietverhältnis in der Monatsmitte begann. Unwirksam sind auch Vertragsklauseln, die eine Kündigung durch den Mieter nur zum Ende eines Quartals oder zum Ende eines bestimmten Monats erlauben.

    Kein Widerruf der Mieterkündigung

    Eine einmal ausgesprochene Kündigung kann der Mieter nicht einseitig rückgängig machen oder widerrufen. Selbst wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass die selbst ausgesprochene Kündigung zu einer Härte für den Mieter führen sollte (er etwa doch nicht in die neue Wohnung einziehen kann), kann er allein an der Vertragsauflösung nichts ändern. Er ist auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen. Vermieter und Mieter müssen gemeinsam vereinbaren, dass die Kündigung des Mieters rückgängig gemacht wird.

    Wenn der Mieter trotz Eigenkündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, muss der Vermieter § 545 BGB beachten. Hiernach muss er dem Mieter gegenüber rechtzeitig (innerhalb von 2 Wochen) erklären, dass er das Mietverhältnis mit ihm nicht fortsetzen will.

    Der Mieter seinerseits kann dem Vermieter gegenüber erklären, dass er das Mietverhältnis fortsetzen will. Hierauf muss sich der Vermieter nicht einlassen. Er kann auf Räumung bestehen und diese auch gerichtlich durchsetzen.

    Sonderkündigungsrechte

    Mieterkündigung bei Mieterhöhung

    Will der Vermieter die Miete erhöhen, so hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht zu einer vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses.

    Dieses Sonderkündigungsrecht besteht, weil aufgrund der Mieterhöhung die Finanzierbarkeit der Wohnung in Frage gestellt sein kann. Es ist unabhängig von der Wohndauer und gilt auch bei einem Zeitmietvertrag.

    Mieterhöhung wegen Anstieg der Vergleichsmieten

    Der Vermieter hat entsprechend den §§ 558 ff BGB unter den dort genannten Voraussetzungen die Befugnis, durch schriftliche Erklärung die Miete zu erhöhen (Vergleichsmietenverfahren). Wendet der Vermieter dieses Vergleichsmietenverfahren zur Mieterhöhung an, so muss er dem Mieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt schriftlich zukommen lassen.

    Der Mieter hat nun die Möglichkeit, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Eingang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

    Mieterhöhung wegen Modernisierung oder Wertverbesserung

    Auch wenn der Vermieter die Miete aufgrund einer Modernisierung oder Wertverbesserung erhöhen will, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss er ebenfalls spätestens am dritten Werktag des Monats, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll, ausüben – für den Ablauf des übernächsten Monats.

    Mieterkündigung bei Modernisierung

    Wenn der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung grundlegend modernisieren will, so muss dies der Mieter in aller Regel hinnehmen. Lediglich dann, wenn die Modernisierung ein Härtefall für ihn bedeuten würde, kann er sich dieser erfolgreich entgegenstellen. Dass nach der Modernisierung eine Mieterhöhung zu erwarten ist, ist gem. § 555d Abs. 2 BGB kein Härtefall.

    Der Vermieter muss dem Mieter die geplanten Renovierungsmaßnahmen und die folgenden voraussichtlichen Mieterhöhungen drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzeigen. Der Mieter soll so eine Überlegungsfrist eingeräumt bekommen, ob er in der Wohnung verbleiben möchte oder nicht. Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen – zum Ablauf des darauf folgenden Monats, vgl. § 555e Abs. 1 und 2 BGB.

    Kündigung durch den Mieter bei Todesfällen

    Beim Tod des Mieters gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf dessen Erben über. Unabhängig von der Erbfolge regeln die §§ 563 bis 564 BGB den Eintritt von im Haushalt des Mieters wohnenden Familienangehörigen in das Mietverhältnis beim Tod des Mieters, wenn diese noch nicht Partei des Mietvertrages waren. Familienangehörige sind etwa Ehegatte, Kinder, Eltern. Der Eintritt in den Mietvertrag nach den §§ 563 bis 564 BGB ist unabhängig von der Erbenstellung. Wenn die genannten Personen nicht Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters und Erblassers werden wollen, so müssen sie innerhalb eines Monats ab ihrer Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie als Familienangehörige das Mietverhältnis nicht weiter fortsetzen wollen.

    Das Eintrittsrecht in den Mietvertrag haben auch Personen, die zwar keine Familienangehörigen sind, aber mit dem verstorbenen Mieter eine Haushaltsgemeinschaft geführt haben. Mitglieder einer bloßen Wohngemeinschaft haben hingegen aufgrund der fehlenden dauerhaften Bindung kein Eintrittsrecht.

    Wenn die zum Haushalt gehörenden Familienangehörigen oder die Mitglieder der Haushaltsgemeinschaft dem Vermieter mitteilen, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, dann haben die Erben ein Sonderkündigungsrecht. Das gilt natürlich auch, wenn der Mieter keine Familienangehörigen hatte. Die Erben können den Mietvertrag entsprechend den gesetzlichen Kündigungsfristen von drei Monaten zum Ende eines Monats kündigen. Die bisherige Dauer oder die vorgesehene Laufzeit des Mietverhältnisses spielt hierbei keine Rolle.

    Das Sonderkündigungsrecht muss sofort ausgeübt werden, also sobald die Erben des Mieters vom Tod des Mieters und bestehen eines Mietvertrages Kenntnis erlangt haben oder hätten haben können. Wenn die Erben zögern und die Frist verstreichen lassen, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

    Auch wenn die Erben nur eine vorläufige Rechtsstellung haben, also nur vorläufige Erben sind, haben sie das Recht zur Sonderkündigung. Die Kündigung ist unabhängig von der Annahme der Erbschaft. Diejenigen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind, können dann entsprechend der allgemeinen Regelung mit dreimonatiger Frist kündigen.

    Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben.

    Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis

    Will der Mieter seine gesamte oder Teile seiner Wohnung untervermieten, so ist dies rechtlich nur dann zulässig, wenn der Vermieter der Unterviermietung zustimmt.

    Verweigert der Vermieter dem Mieter, der die gesamte Wohnung untervermieten will, die Erlaubnis hierzu, so hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen dreimonatigen Frist zum Ende eines Kalendermonats zu kündigen, vgl. § 540 Abs. 1 BGB. Dieses stellt aber nur dann eine Verbesserung seiner Rechtsposition dar, wenn für sein Mietverhältnis längere Kündigungsfristen als die gesetzlich vorgesehenen gelten. Das mag beispielsweise dann der Fall sein, wenn er auf sein Kündigungsrecht für mehrere Jahre verzichtet hat.

    Das Recht zur Sonderkündigung besteht hingegen nicht, wenn es nur um Untervermietung von einzelnen Räumen geht. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zu diesem Vorhaben des Mieters, so kann der Mieter den Vertrag nicht vorzeitig beenden.