Die Vorausetzungen der außerordentlichen Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung kann aus unterschiedlichen Gründen gerechtfertigt sein. Auf der einen Seite stehen die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung oder die fristlose Kündigung wegen Mietmängeln. Daneben gibt es spezifische Sonderkündigungsrechte, etwa bei Modernisierungen oder Mieterhöhungen.

Außerordentliche Kündigungen sind immer möglich (wenn sie gerechtfertigt sind). Auch wenn die ordentliche Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen wurde oder bei Zeitmietverträgen ist eine außerordentliche Kündigung möglich.

Die außerordentliche Kündigung kann nur in den gesetzlich geregelten Fällen ausgesprochen werden. Auch bei ihr muss eine Kündigungsfrist eingehalten werden, es sei denn, das Gesetz lässt eine fristlose Kündigung zu. Wenn hinsichtlich der Kündigungsfrist nichts Näheres vom Gesetz bestimmt ist, gilt die gleiche Dreimonatsfrist wie bei der ordentlichen Mieterkündigung.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Nur in Ausnahmefällen kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Das ist der Fall, wenn es für den Kündigungsberechtigten unzumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist fortzuführen.

Wenn der zur Kündigung Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes mit dem Ausspruch der Kündigung zu lange wartet (länger als zwei bis drei Monate), spricht dies gegen eine Unzumutbarkeit. Allerdings kommt es hinsichtlich des zeitlichen Rahmens immer auf den Einzelfall an. So hat der BGH im Fall von Mietrückständen über mehrere Monate entschieden, dass der reine Zeitablauf seit dem Vertragsverstoß bei fristlosen Kündigungen unbeachtlich sein, vgl. BGH, VII ZR 296/15).

Vertragsverletzung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer Vertragsverletzung kann durch eine Vielzahl von Gründen gerechtfertigt werden. Der häufigste Grund einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter ist jedoch der des Mietrückstandes. Ihm folgt der Kündigungsgrund der unerlaubten Untervermietung. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung durch den Mieter folgt aus Mängeln der Mietwohnung.

Angabe des Kündigungsgrundes

Der Kündigungsgrund bei einer außerordentlichen Kündigung muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Das gilt sowohl für eine Kündigung durch den Vermieter als auch den Mieter, vgl. § 569 Abs. 4 BGB. Derjenige der kündigt, muss beweisen, dass der Kündigungsgrund auch tatsächlich vorliegt.

Fristsetzung oder Abmahnung

Geht es um die Verletzung von mietvertraglichen Pflichten und wird darauf die fristlose Kündigung gestützt, so ist zuvor (bis auf wenige Ausnahmen) eine angemessene Fristsetzung zur Abhilfe bzw. eine Abmahnung erforderlich. Erst wenn die Frist zur Abhilfe erfolglos verstrichen ist bzw. der Abmahnung zuwider gehandelt wurde, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. In der Abmahnung müssen die beanstandeten Pflichtverstöße konkret angegeben werden, genauso, wie in der Kündigung.

Das Kündigungsrecht entfällt, wenn das pflichtwidrige Verhalten nach der Abmahnung abgestellt wird.

Wenn das Abhilfeverlangen oder die Abmahnung offensichtlich erfolglos wären oder ein Warten unzumutbar wäre, kann auf beides verzichtet und sofort gekündigt werden. Das ist nur sehr ausnahmsweise der Fall, etwa bei akuter Gefahr, massiven Beleidigungen, anderen gravierenden Störungen des Hausfriedens oder bei Straftaten des Mieters oder Vermieters. Gleiches gilt, wenn der Betreffende deutlich macht, dass er sein Verhalten auf keinen Fall ändern will.

Ende des Mietverhältnisses bei außerordentlicher Kündigung

Mit dem Zugang der fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis beendet. Mieter müssen allerdings nicht sofort ausziehen. Bevor der Vermieter eine Räumungsklage erheben kann, muss er eine ein- bis zweiwöchige Frist für die Vornahme des Wohnungswechsels verstreichen lassen, die sogenannte Ziehfrist. Der Mieter muss während der Ziehfrist keine Miete zahlen, wohl aber ein Nutzungsentgelt in gleicher Höhe wie die bisherige Miete. Ist noch keine Wohnung vorhanden, kann die Frist auch mehr als zwei Wochen betragen.