Kündigung

Ratgeber für Mieter und Vermieter

Beendigung des Mietverhältnisses

Ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis endet durch Kündigung. Es kommt sowohl eine fristgerechte als auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Befristet Mietverhältnisse enden automatisch mit Fristablauf. Bei ihnen kommt nur eine fristlose Kündigung in Frage. Erforderlich sind für den Vermieter ein Kündigungsgrund und ein Kündigungsschreiben.

Kündigung im Überblick

Schriftform: Die Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses kann nur schriftlich erfolgen. Es muss also ein Schriftstück vorliegen, aus dem der Kündigungswiller hervorgeht, das handschriftlich vom Kündigenden oder seinem Vertreter unterzeichnet ist. Fehlt es daran, ist die Kündigung unwirksam.

Kündigungsgrund: Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter muss ein Kündigungsgrund in Form eines berechtigten Interesses vorliegen. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben. Der Mieter benötigt keinen Kündigungsgrund für seine Kündigung.

Widerspruch: Der Mieter kann der Kündigung durch den Vermieter widersprechen, wenn sie für ihn oder einen seiner Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuteten würde (Sozialklausel). Es findet dann eine Interessenabwägung ab, wobei die sozialen Gründe und das Vermieterinteresse an der Kündigung gegeneinander abgewogen werden.

Außerordentliche Kündigung: Nur in Ausnahmefällen kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Das ist dann der Fall, wenn es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, dass mit der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gewartet wird.

Zeitmietvertrag: Ein Mietvertrag, der auf eine bestimmte Zeit geschlossen wurde, kann nur außerordentlich gekündigt werden. Er endet ansonsten automatisch mit Ablauf der vereinbaren Zeit.

Aufhebungsvertrag: Durch einen Vertrag können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden.

Differenzierung

Bei der Kündigung des Mietvertrages muss also differenziert werden. Zum einen gelten unterschiedliche Regelungen bei der Kündigung durch den Vermieter und der Kündigung durch den Mieter. Zum anderen muss bei der Kündigung auf den Kündigungsgrund geschaut werden. Einen solchen muss grundsätzlich nur der Vermieter für seine ordentliche Kündigung haben, nicht der Mieter. Der Mieter braucht ihn nur, wenn er die Kündigungsfristen nicht einhalten, sich also auf einen wichtigen Grund berufen will.

Kündigung aus wichtigem Grund

Geregelt ist die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund u.a. in § 543 Abs. 1 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden (Mieter oder Vermieter) die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien. Es hat eine Abwägung der widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter zu erfolgen.

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