Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen ?

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    • Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen ?

      Hallo,
      wir haben seit 2012 in Rheinland-Pfalz Rauchmelder. Dieses Jahr in der Abrechnung erscheinen die Wartungskosten erstmalig, wobei sich hier jetzt die Frage stellt, ob diese tatsächlich als neue Betriebskosten umgelegt werden dürfen? Der Mietvertrag ist von 2005 - da war an Rauchmelder noch nicht zu denken - und enthält keine entsprechende Klausel.
      Unter Sonstige Betriebskosten steht in unserem Mietvertrag: Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von Nr. 1-15 nicht erfasst sind.
      Nr. 1 bis 15 sind die "gängigen Betriebskosten" wie Beleuchtung, Haftpflicht, Wäschepflege, Schornsteinreinigung etc. Aber nichts, wo in irgendeiner Art und Weise Brandmelder o.ä. geregelt wären.
      Das hier hab ich im Internet gefunden:
      "Verändern sich die Nebenkosten seit dem Vertragsabschluss und kommen neue Aufwendungen hinzu, handelt es sich um den Anfall neuer Nebenkosten, die nicht von der ursprünglichen mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfasst sind.
      Grundsätzlich gilt, dass es für die Abwälzung dieser neuen Kosten einer zusätzlichen Klausel (Öffnungsklausel) im Mietvertrag bedarf, die ausdrücklich die Übertragung neuer Nebenkosten auf den Mieter zulässt (BGH, 16.04.2008, Az: VIII ZR 75/07 , 27.06.2007, Az: VIII ZR 202/06 , Urteil vom 27.09.2006, Az: VIII ZR 80/06 ).
      Als neu gelten alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsabschlusses (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden bzw. noch nicht angefallen sind. Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Neben-kosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht.
      Pflichtvoraussetzung für die Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten ist daher eine so-genannte „Öffnungsklausel" bzw. „Erweiterungsklausel", die eine nachträgliche Erweiterung der Nebenkostenzahlungen um zusätzliche Nebenkosten vorsieht.
      Fehlt diese Voraussetzung, ist eine Umlage neuer Nebenkosten nur in besonderen Fällen möglich.
      Eine Ausnahme zur Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten soll nach der Rechtsprechung des BGH auch ohne Ergänzungsklausel wegen duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung möglich sein (Entscheidung vom 27.06.2007, Az: VIII ZR 202/06 ).
      Wichtig ist allerdings, dass diese Ausnahme nur bei den Nebenkostenpositionen zulässig ist, die bereits im Mietvertrag bezeichnet sind; entweder durch Bezugnahme auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV oder durch Benennung als sonstige Betriebskostennach § 2 Nr. 17 BetrKV ."

      Jetzt meine Frage: Müssen wir diese neuen Betriebskosten (Wartung Brandmelder) jetzt bezahlen oder nicht ?

      Lieben Dank !!!
    • Hallo Henry,
      wie ich sehe, durchforstet du die Foren und stellst überall die gleichen Fragen - mit ziemlich vielen Links. Das sieht nicht so toll aus.

      Aber wie dem auch sei, hier die Antwort.Die neuen Betriebskosten können bei einer Öffnungsklausel auf die Mieter umgelegt werden. Ist keine vorhanden, kann nichts neues umgelegt werden.

      Sollte eine Öffnungsklausel vorhanden sein, bedeutet das aber noch nicht, dass Wartungsarbeiten für Rauchmelder umgelegt werden dürfen. Es kommt darauf an, ob nach Landesrecht Mieter oder Vermieter für die Wartung der Rauchmelder verantwortlich ist. In NRW beispielsweise ist das der Mieter. Also kann der Vermieter nichts umlegen. Es ist nicht zur Wartung verpflichtet.

      Gruss

      Sabine

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